MEVCUT OFÝSLERÝN FÝZÝKSEL þARTLARI YETERSÝZ

MEVCUT OFÝSLERÝN FÝZÝKSEL þARTLARI YETERSÝZ

Akademetre'nin gerçekleþtirdiði ofis pazarý araþtýrmasý, firma sahiplerinin ve ofis çalýþanlarýnýn ofisleri hakkýndaki görüþ, beklenti ve ihtiyaçlarýný ortaya koyuyor.

Akademetre, önümüzdeki iki yýl içinde ofis satýn alma kararý taþýyan iþyeri sahipleri ile yüz yüze görüþmeler gerçekleþtirerek ofis dünyasýnda yaþanan geliþmeleri gözler önüne serdi.
Araþtýrmaya göre üç milyon metrekareyi aþan ofis pazarýnda deðiþim devam ediyor. Türkiye'de gayrimenkul sektörünün geliþmesiyle, ofis kullanýmý için özel ticari projeler üretilmeye baþlandý. Ofislerin konuttan bozma binalarda varlýk göstermeye çalýþmasýyla hem çalýþanlarýn, hem iþ sahiplerinin memnuniyetsizlikleri çeþitli platformlarda ortaya konulmaktaydý. Artýk toplantý salonu, fuaye alanlarý, fitness salonu, dinlenme alanlarý, mescit, açýk ve kapalý otoparklar, güvenlik, vale, lobi ve resepsiyon hizmetlerinin hemen hemen hepsi A sýnýfý ofis projelerine girerken, çalýþanlarý düþünen projelerin de talep görmeye baþladýðý görülüyor.  Gününün büyük bir çoðunluðunu ofislerde geçiren çalýþanlarýn, ofisten çýkmalarýna pek gerek kalmadan verimli bir þekilde çalýþmalarý ve yaþamlarýna yönelik ihtiyaçlarýný karþýlamalarý mümkün.

Yüzde 76,3'ü kiracý
Akademetre'nin iþyeri sahipleri üzerinde yaptýðý araþtýrmaya göre ofislerin yüzde 76,3'ü kiracý, yüzde 23,7'si mülk sahibi. Baþka bir ofise sahip olanlarýn oraný ise sadece yüzde 2,8.

Memnuniyetsizlik oraný yüzde 61
Mevcut ofisinden memnun olmayan iþ sahipleri yüzde 61 düzeyinde. Firmalarýn yüzde 25,3'ü mevcut ofislerinin küçük olmasý, eski bir yapýda bulunmasý, çevresinin gürültülü olmasý ve asansörlerinin yetersiz olmasý gibi fiziksel yapý sorunlarýndan þikayetçi olurken, yüzde 16,3'ü otopark olmamasý, yüzde 7,7'si ulaþýmýn zor olmasý, yüzde 7'si lokasyonun doðru olmamasý, yüzde 4,3'ü ýsýtma sistemlerinin yetersiz olmasý, yüzde 4'ü kira miktarý, yüzde 3'ü yetersiz güvenlikten dolayý memnuniyetsiz. Ofislerinden hiçbir þikayeti olmayanlarýn oraný ise yüzde 39.

Mevcut altyapýlar yetersiz
Araþtýrmaya göre halihazýrda kullanýlan ofislerin altyapýlarýnýn oldukça yetersiz olduðu ortaya çýkýyor. Buna göre firmalarýn yüzde 70'inden fazlasýnda toplantý salonu, sigara içme alaný, ofise özel depo bulunmuyor. Otoparka sahip olmayan ofis oraný ise yüzde 35,7.
Mevcut ofislerin yetersizliði, yeni ofis satýn almak isteyen iþyeri sahibini ofis yatýrýmý bakýmýndan "modern çalýþma ortamýna" geçme fikrine motive ediyor. Yeni bir ofis satýn alarak ofisini deðiþtirmek isteyen iþyeri sahipleri; kiradan çýkmak, yatýrým yapmak, güvenliði ve otoparký olan bir ofiste çalýþmak, metrekare büyütmek, kolay ulaþým saðlamak, merkezde yer almak, yaþadýðý yere yakýn olmak, depreme dayanýklý bir binaya geçmek, büyüyerek yeni bir þube açmak, kamu kurum ve kuruluþlarýna yakýn olmak ve mevcut lokasyonu beðenmemek gibi nedenlerden dolayý yeni ofisler arýyor.

Yüzde 53 peþin ödemeyi tercih ediyor
Akademetre'nin yaptýðý ofis pazarý araþtýrmasýna göre ofis yatýrýmlarýnýn yarýsýndan fazlasý (yüzde 53), ofis satýn alýrken sadece peþin para kullanacak. Yüzde 28,3 peþin para artý banka kredisi, yüzde 17,3'ü yalnýzca banka kredisi kullanmayý planlýyor. Leasing yoluyla ofis satýn almak isteyenler ise yüzde 1,3.
Bununla birlikte, satýn alýnmasý düþünülen ofis için çoðunluk bireysel hane birikimini kullanacak (yüzde 77). Yüzde 46,3'ü banka kredisi, yüzde 22'si yakýn çevreden borç almak, yüzde 19,9'u satýcý firmanýn taksit imkaný, yüzde 10,8'i ise gayrimenkul veya arsa satýþý yoluyla kaynak yaratacak.   

Home ofis ve rezidans yükseliþte
Akademetre'nin gerçekleþtirdiði ofis pazarý araþtýrmasýna göre, ofis konseptinde home ofis ve rezidansýn yükseliþte olduðu görülüyor. Araþtýrmayý yorumlayanlar, özellikle home ofis konseptindeki yükseliþi, küçük giriþimcilerin artmasýna ve KOBÝ'lerin güçlenmesine baðlýyor. Home ofis ve rezidans konseptli ofis projesi tercih edebileceðini belirtenlerin oraný yüzde 40'a yakýn.

Bilgi kaynaðý internet ve televizyon
Akademetre'nin gerçekleþtirdiði araþtýrma, ofis yatýrýmcýsý iþ sahiplerinin ofis dünyasý hakkýndaki bilgi kaynaklarýný da ortaya koyuyor. Ýnternet ve televizyon bu alanda baþý çekerken, gazeteleri bilgi kaynaðý olarak görenlerin oraný yüzde 34,7. Gazete, televizyon ve internet dýþýnda yakýn çevre yüzde 28,7, emlakçýlar yüzde 26,7, emlak siteleri yüzde 18, ofis bölgesindeki esnaf yüzde 16,7, inþaat firmalarýnýn internet siteleri yüzde 15, inþaat firmalarýnýn broþürleri yüzde 14, ofis bölgesinde yaþayanlar yüzde 11, inþaat firmalarýnýn çalýþanlarý yüzde 11, inþaat firmalarýnýn müþterileri yüzde 10, açýk hava reklamlarý yüzde 10, dergiler yüzde 7,3, bankalar yüzde 7, inþaat firmalarýnýn satýþ ofisleri yüzde 6, radyolar yüzde 2 ve tanýtým kitapçýklarý yüzde 1,7 oranlarýyla etkili kaynaklar olarak görülüyor.  

Çalýþanlarýn nezdinde ofis ortamlarý
Akademetre, araþtýrma kapsamýnda çalýþanlarýn faaliyet gösterdikleri ofisleri hakkýndaki görüþ, beklenti ve taleplerini de ortaya koydu. Turizm ve hizmet sektörü, mühendislik, mali müþavirlik, bankacýlýk ve finans, hukuk bürosu, sigorta, medya ve iletiþim, ilaç ve kimya sanayi, gayrimenkul yönetim ve deðerleme, araþtýrma ve danýþmanlýk alanlarýnda faaliyet gösteren nitelikli uzman, mühendis, teknik eleman, memur, ofis çalýþaný, orta düzey yönetici ve üst düzey yöneticileriyle yüz yüze görüþmelerle memnuniyet-memnuniyetsizlik alanlarý ve ideal ofis algýsý belirlendi, beklenti-performans analizi gerçekleþtirildi.

Araþtýrmaya konu olan çalýþanlarýn faaliyet gösterdikleri ofislerin yüzde 60,7'si diðer þirketlerle paylaþýlan bir plaza veya iþ merkezinde yer alýyor. þirkete ait binada çalýþanlar yüzde 18,8, sadece þirkete ait plaza veya iþ merkezinde çalýþanlar yüzde 15,1, müstakil villada çalýþanlar yüzde 3,1, apartman dairesinde çalýþanlar ise yüzde 1,3.
Ancak söz konusu ofislerin yüzde 20,3'ünde toplantý salonu, yüzde 23,2'sinde otopark alaný, yüzde 27,3'ünde ortak mutfak, yüzde 34,9'unda ortak sigara içme salonu, yüzde 41,7'sinde dinlenme salonu, yüzde 44,8'inde kafeterya ve restoran, yüzde 54,2'sinde her ofise özel depo, yüzde 55,5'inde yemekhane, yüzde 56,8'inde bahçe alaný, yüzde 60,4'ünde alýþveriþ alanlarý, yüzde 79,4'ünde kuaför, berber ve güzellik salonu, yüzde 85'2'sinde kuru temizleme servisi, yüzde 91,7'sinde ise spor salonu bulunmuyor.

Nelerden memnun, nelerden memnun deðiller?
Gerçekleþtirilen araþtýrmada ofis çalýþanlarýnýn memnuniyet-memnuniyetsizlik alanlarýný belirleyerek ofis yatýrýmý yapmayý düþünen iþyeri sahiplerine kýlavuz niteliðinde bir yol haritasý saðlýyor.
Ofis çalýþanlarýnýn memnuniyet düzeylerine bakýldýðýnda yüzde 82,6 ile toplu ulaþýma yakýn olmak maddesi öne çýkýyor. Ofis çevresinde kafe ve restoranlarýn yer almasý yüzde 58,1 iken, ofisin geniþ ve ferah olmasý yüzde 44,8, çevrede alýþveriþ merkezlerinin yer almasý yüzde 43,2, dinlenme alanlarýnýn olmasý yüzde 43,2, mutfak olmasý yüzde 39,6, banka þubelerinin yakýnlýðý yüzde 38,8, sigara içme alanlarýnýn olmasý yüzde 34,1, yemekhanenin olmasý yüzde 28,6, yeterli otopark alaný yüzde 27,9, ücretsiz otopark yüzde 27,3, bahçe yüzde 26,3, trafik ve çevre gürültüsünden uzak olmasý yüzde 18,2, kendine ait müstakil bir binada olmasý yüzde 15,9, plazada yer almasý yüzde 15,1 olarak öne çýkýyor.

Ofis çalýþanlarýnýn memnuniyetsizlik düzeylerine bakýldýðýnda ise trafik ve çevre gürültüsü yüzde 30,7, bahçesinin bulunmamasý yüzde 29,5 ile ilk iki sýrada yer alýyor. Sigara içme alanlarýnýn bulunmamasý yüzde 19, yetersiz otopark yüzde 17,2, dinlenme alanlarýnýn olmamasý yüzde 16,7, asansör sayýsýnýn yeterli olmamasý yüzde 15,6, yemekhanenin bulunmamasý yüzde 14,3, ofisin geniþ ve ferah olmamasý yüzde 12,5, ofisin çevresinde kafeterya ve restoranlarýn yer almamasý yüzde 11,7, etrafýnda alýþveriþ merkezinin olmamasý yüzde 11,2, civarda banka þubelerinin yer almamasý yüzde 10,4, otoparkýn ücretli olmasý yüzde 9,9, mutfaðýn olmamasý yüzde 8,6, yemekhanede yemek çeþitliðinin olmamasý yüzde 7,8, toplu ulaþýma uzak olmasý yüzde 7,6 ile dikkat çekiyor.

Ofis çalýþanlarýnýn ideal ofisi ferah, havadar, geniþ
Akademetre, yapmýþ olduðu araþtýrmada ofis çalýþanlarýnýn ideal ofis algýsýný da ortaya koymuþ bulunuyor. Ýdeal ofis denildiðinde çalýþanlarýn aklýna öncelikli olarak ferah, geniþ, büyük, sessiz ve sakin bir ofis geliyor. Ferah ve havadar bir ofisi ideal bulanlar yüzde 33,1, geniþ ve büyük bir ofis diyenler yüzde 31,3, sessiz ve sakin bir ofis hayal edenler yüzde 19,3 oranýnda bulunuyor.  
Bunun yanýnda ideal ofis, dinlenme alanlarýna, aydýnlýk bir ortama, dengeli iklimlendirmeye, teknolojik donanýma ve modern dekorasyona sahip bir ofis olarak tanýmlanýyor. Bu anlamda konfor ve rahatlýk yüzde 18,8, temizlik yüzde 12,5, dinlenme alanlarý yüzde 10,7, aydýnlýk ortam yüzde 9,4, dengeli iklimlendirme yüzde 8,9, teknolojik donaným yüzde 7,1, modern dekorasyon yüzde 6, tek kiþilik çalýþma odalarý yüzde 5,5, fiziksel bir ofis olmasý yüzde 5,2, bahçe yüzde 5, merkezi lokasyon yüzde 4,4, sigara içme alanlarý yüzde 3,4, toplantý salonu yüzde 3,1, kiþisel dolap olmasý yüzde 1,9, spor salonu yüzde 1,8, alýþveriþ alaný yüzde 1,8 olarak öne çýkýyor.

Ofis çalýþanlarýnýn öncelikli altý maddesi
Akademetre'nin gerçekleþtirdiði araþtýrma, ideal çalýþma ortamýnýn özelliklerini ofis çalýþanlarý nezdinde önem derecelerine göre de ortaya koyuyor. Bu alanda çalýþma ortamýnýn çalýþanlarýn teknolojik ihtiyaçlarýný karþýlýyor olmasý en önemli kriter olarak öne çýkýyor. Çalýþma ortamýnýn teknolojik ihtiyaçlarý karþýlýyor olmasýný 'çok önemli bulanlar' yüzde 71,4, 'önemli' bulanlar ise yüzde 25,8.

Diðer kriterlerde çalýþma ortamýnýn temiz olmasýný çok önemli bulanlar yüzde 67,7, önemli bulanlar yüzde 28,9, çalýþma ortamýnýn gürültüsüz olmasýný çok önemli bulanlar yüzde 66,7, önemli bulanlar yüzde 28,6, çalýþma ortamýnýn iyi aydýnlatýlmýþ olmasýný çok önemli bulanlar yüzde 63,5, önemli bulanlar yüzde 30,7, çalýþma ortamýnýn sýcaklýðýný çok önemli bulanlar yüzde 62,2, önemli bulanlar yüzde 31,8, çalýþma ortamýnýn doðayla iç içe olmasýný çok önemli bulanlar yüzde 44,8, önemli bulanlar yüzde 33,9 olarak dikkat çekiyor.

Ofislerin geliþtirilmesini düþünenler yüzde 60
Akademetre'nin yüz yüze görüþmelerle gerçekleþtirdiði ofis pazarý araþtýrmasýndan çýkan önemli sonuçlardan biri de, mevcut ofisler düþünüldüðünde yeni ofis projeleri geliþtirilirken çalýþanlarýn hangi özellikleri yer verilmesi gerektiðini de açýða çýkarmasý. Ofis çalýþanlarýnýn yüzde 60'a yakýný, yeni ofis projelerinde mutlaka yer verilmesi gereken özellikler sýralýyor. Geliþtirilmesi gereken özellik olmadýðýný söyleyenlerin oraný ise yüzde 40.

Ofis çalýþanlarýnýn ofislerde eksik bulduðu ve geliþtirilmesi gerektiðini düþündükleri özelliklerin baþýnda dinlenme alanlarý, yeþil alan, aydýnlýk ortam, geniþ ve ferah çalýþma ortamý geliyor. Bu anlamda dinlenme alanlarý yüzde 6,3, yeþil alan yüzde 6, aydýnlýk ortam yüzde 5,8, geniþ ve ferah ofis yüzde 5,2, ücretsiz otopark yüzde 3,9, modern dekorasyon yüzde 3,5, alýþveriþ merkezi yüzde 2,9, sigara odalarý yüzde 2,9, toplu taþýmaya yakýnlýk yüzde 2,6, temizlik yüzde 2,4, saðlýk merkezi ve revir yüzde 1,8, mutfak yüzde 1,8, iklimlendirme yüzde 1,5, spor salonu yüzde 1,3, süpermarket yüzde 1,3, teknolojik donaným yüzde 1,2, güvenlik sistemi yüzde 1, yemekhane yüzde 1, merkezi lokasyonda olmasý yüzde 1, depo yüzde 0,9, kreþ yüzde 0,6, toplantý salonlarý yüzde 0,5, kafeterya ve restoran yüzde 0,5, bankamatik yüzde 0,5, kuaför yüzde 0,5, eczane yüzde 0,5 ile geliþtirilmesi gereken özellikler olarak ortaya çýkýyor.

Ýdeal ofis projesinde alýþveriþ merkezi öne çýkýyor
Akademetre, yapmýþ olduðu araþtýrmada ofis çalýþanlarý nezdinde ideal bir ofis projesinde yer almasý gereken maðaza ve dükkanlarýn neler olmasý gerektiðini de ortaya koydu. Bu alanda yüzde 62,2 ile alýþveriþ merkezi ilk sýrada yer aldý.
Ofis çalýþanlarýnýn ideal bir ofis projesinde olmasýný arzu ettikleri maðaza ve dükkanlarýn sýralamasýnda eczane yüzde 57,6, kýrtasiye/copy center  yüzde 38,3, terzi yüzde 33,1, giyim maðazalarý yüzde 32,6, kargo þubeleri yüzde 28,6, business center yüzde 27,1, kitapevi yüzde 25,3, telekomünikasyon maðazalarý yüzde 24,2, çiçekçi yüzde 22,1, kozmetik maðazasý yüzde 20,1, seyahat acentalarý yüzde 17,7, çikolata/dondurma dükkaný yüzde 17,4, aksesuar maðazalarý yüzde 16,7, tütün mamulleri ve þarap dükkaný yüzde 16,7, lostra salonu yüzde 15,6, spor merkezi yüzde 11,7,  sanat galerileri yüzde 8,6, ev  dekorasyon maðazalarý yüzde 6,3, dans, drama gibi sanat kurslarý yüzde 5,5 ile yer aldý.