logo
KONUT FÝYATLARI VE KÝRALAR MARÝNA ÝLE YÜKSELÝþE GEÇTÝ

KONUT FÝYATLARI VE KÝRALAR MARÝNA ÝLE YÜKSELÝþE GEÇTÝ

EVA Gayrimenkul Deðerleme, marinayla yýldýzý parlayan ve Ýstanbul'un hýzla deðerlenen ilçeleri arasýnda bulunan Tuzla'ya dikkat çekiyor.

EVA Gayrimenkul'un Tuzla genelinde gerçekleþtirdiði araþtýrma, yakýn geçmiþte ve bugün satýþa çýkartýlmýþ konutlar kapsamýnda, bölgedeki konut birim deðer aralýklarý, kira deðerleri ve  mevcut marina projesinin gayrimenkul deðerlerine etkisiyle Tuzla'daki yapýlaþmayý mercek altýna alýyor.

EVA Gayrimenkul Deðerleme Plus Bankalar Departmaný Yöneticisi Günay Akalýn, resmi kaynaklara göre Tuzla'nýn 2000 yýlýnda nüfusu 123.716 kiþi iken 2014 yýlýnda 221.620 kiþiye ulaþtýðý belirtiyor. 15 yýllýk zaman zarfýnda %79,14, son beþ yýlda ise nüfus artýþýnýn %21,9 düzeyinde gerçekleþtiðini ifade eden Akalýn, bunun en önemli nedenlerinin yapýlmasý planlanan altyapý çalýþmalarý ile ilçenin þehir merkezine baðlantýsýnýn kolaylaþmasý ve bölgede konut yatýrýmlarýnýn hýz kazanmasý olduðunu kaydediyor.

Tuzla Marina bölgeye atýlým kazandýrdý
Araþtýrmaya göre Cami mahallesinde inþa edilmiþ olan Tuzla Marina Projesi, ilçeyi geliþim grafiðinde en üst noktaya taþýyor. Türkiye'nin en büyük marinalarý arasýnda bulunan Tuzla Marinasý; Viaport Marina Otel, alýþveriþ merkezi, tema park, akvaryum, business center ve 750 tekne kapasiteli marinasýyla ülkenin ilk ve tek altý fonksiyonlu projesi olarak adlandýrýlýyor. Akalýn, denizin üzerine konumlanacak otel ve binlerce deniz canlýsýnýn yer aldýðý Türkiye'nin en uzun tüneline sahip akvaryumun ise 2016 yýlýnda hayata geçirileceði belirtiyor.

Bu geliþmeye baðlý olarak Tuzla'ya günübirlik ziyaretçi sayýsýnýn oldukça artmýþ olduðunu kaydeden Akalýn, þelale Park Tesisleri'nden marinaya ulaþýmý kolaylaþtýracak nostaljik tramvay çalýþmalarýnýn da devam ettiðini kaydediyor. Akalýn, önümüzdeki dönemde D-100 karayolu ile sahil arasýnda ulaþýmý saðlamak amacýyla Havaray projesinin inþa edileceðinin öðrenildiðini de belirtiyor.

Araþtýrmada, söz konusu projenin komþu ilçelerde yaþayan halkýn ilgi odaðý haline gelmesine yol açmakla beraber ilçedeki gayrimenkul deðerlerinin de artmasýna neden olduðu belirtiyor. Özellikle konut fiyatlarýnýn en çok mahallelerin, önceden de ilçe genelinde en yüksek deðerlere sahip olan Cami, Postane-Ýstasyon mahalleleri olduðu belirleniyor. Akalýn, diðer mahallelerde de artýþ olduðunu, ancak etkileþim oranlarýnýn bu mahalleler kadar yüksek olmadýðýný kaydediyor.

Cami, Postane-Ýstasyon'da konut fiyatlarý el yakýyor
Marina yapýmýndan birinci derecede etkilenen bölgede, marina yapýmýnýn baþlangýcýndan tamamlanmasýna kadar süreçte konut fiyatlarýnda %80-90'larý bulan deðer artýþý tespit ediliyor. Marina yapýmýnýn en çok etkilediði bölge olan Cami Mahallesi'ndeki kira getirisinde de ayný oranda artýþ görülüyor. Marina cepheli 1.650 TL/ay kira getirili 3+1 daire geçen yýl 440.000 TL deðerindeyken, marinanýn tamamlanmasýndan sonra kira getirisi 2.220 TL/aya, satýþ deðeri ise 800.000 TL'ye yükselmiþ bulunuyor. Akalýn, bölgede yapýlan araþtýrmalara göre önümüzdeki bir yýl içinde %30-%40 deðer artýþý daha öngördüðünü belirtiyor.  Mevcut durumda satýþta olan daire deðerlerine göre konut birim metrekare fiyat aralýðýnýn 2500 TL/m2 ila 6000 TL/m2 arasýnda deðiþtiðini ifade eden Akalýn, kira birim metrekare deðer aralýðýnýn ise  9 TL/m2 ila  20 TL/m2 mertebesinde olduðunu kaydediyor.

Postane-Ýstasyon mahallesinde de durum farklý görünmüyor. Marina yapýmýnýn birinci derecede etkilediði bir diðer bölge olan bu mahallelerde, konut fiyatlarýnda geçen yýla kýyasla %30 artýþ görülüyor. EVA Gayrimenkul'ün araþtýrmasý, son bir ay içinde deðer artýþýnýn daha hýzlý olduðunu ortaya koyuyor. Bir ay önce 1.300 TL/ay kira getirili 3+1 daire 520.000 TL'ye alýcý bulurken, bir ay sonra kira getirisi 1.800/ay TL'ye, satýþ deðeri ise 620.000 TL'ye yükselmiþ bulunuyor.  

Kiradaki artýþ oraný dikkate alýndýðýnda bu bölgedeki yatýrýmýn çok daha cazip hale geldiðini söylemenin yanlýþ olmayacaðý ifade eden Akalýn, ancak bölgede talep sayýsýnda ciddi oranda artýþ olmasýna raðmen arzýn çok düþük kaldýðýna dikkat çekiyor. Akalýn, þu anda satýþta olan mülk  deðerlerine göre konut birim metrekare deðer aralýðýnýn 2500 TL/m2 ila 5900 TL/m2, kira birim metrekare deðer aralýðýnýn ise  9 TL/m2 ila 20 TL/m2 mertebesinde olduðunu kaydediyor.  Diðer yandan Akalýn, tespitlere göre bölgedeki konut deðerlerinde son 6 ay içerisinde yaklaþýk %30 oranýnda artýþýn olduðunu ve söz konusu oranýn daha da artmasýnýn beklendiðini belirtiyor.

Yayla mahallesi %60-70 oranýnda deðerlendi
Marinanýn ciddi ölçüde etkilediði mahalleler arasýndaki Yayla mahallesinde konutlarýn genel olarak %60 ila %70 oranýnda deðerlendiði tespit ediliyor. Marina yapýmýna baþlandýðýnda 320.000-350.000 TL aralýðýnda alýcý bulan 145 m2 3+1 dairelerin, marina bitiminde 550.000 TL'den satýþýnýn gerçekleþtiði belirleniyor. Söz konusu dairelerin kira getirisi ise 1.000 TL'den 1.600 TL'ye yükselmiþ bulunuyor. Akalýn, yaklaþýk %60 oranýnda deðer artýþý yaþanan mahallede konut birim metrekare deðer aralýðýnýn  1700 TL/m2  ila  5300 TL/m2, kira  birim metrekare deðer aralýðýnýn ise 7 TL/m2 ila 20 TL/m2 arasýnda olduðunu söylüyor.

Evliya Çelebi'de artýþ istenilen düzeyde deðil
Marinanýn nispeten daha az etkilediði mahallelerden Evliya Çelebi mahallesinde konut artýþlarý genel olarak Tuzla ilçesindeki artýþlara paralel tepki vermiþ bulunuyor. Ancak EVA Gayrimenkul'un gerçekleþtirdiði araþtýrmaya göre artýþýn istenilen düzeyde olmadýðý ortaya konuluyor. Akalýn, Evliya Çelebi'de konut birim metrekare deðer aralýðýnýn 1300 TL/m2 ila 4400 TL/m2, kira birim metrekare deðer aralýðýnýn ise 7 TL/m2 ila  18 TL/m2 arasýnda olduðunu kaydediyor.

Aydýnlý'da artýþ beklentisi 5 yýl içinde
Havalimanýna yakýnlýðýyla bilinen Aydýnlý'da týpký Tepeören ve Akfýrat mahallelerinde olduðu gibi marinanýn yapýmýndan sonra dikkate deðer bir artýþ olmadýðý görülüyor. EVA Gayrimenkul'un çevrede yaptýðý araþtýrmaya göre bölgede talebin arzýn altýnda kaldýðý ve ancak 5 sene içerisinde talebin de artýþýna paralel olarak konut fiyat artýþýnýn baþlayabileceði ileri sürülüyor.

Tuzla merkezdeki konut fiyatlarýnýn artmýþ olmasý ve bölgedeki konut fiyatlarýnýn daha eriþilebilir olmasý sebebiyle konut sahibi olmak isteyenler bu bölgeden ev almayý tercih ediyor. Akalýn, satýþa sunulmuþ olan gayrimenkul deðerlerine göre bölgedeki konut birim metrekare satýþ deðerinin 1400 TL/m2 ila 4300 TL/m2, kira birim metrekare deðer aralýðýnýn ise 6 TL/m2 ila 18 TL/m2 arasýnda deðiþtiðini belirtiyor.

Akfýrat ve Tepeören'e fazla talep yok
Marinaya en uzak konumda bulunan bölgedeki konut fiyatlarýnýn diðer mahalleler ile kýyaslandýðýnda oldukça alt düzeyde kaldýðý görülüyor. Marinanýn yapýlmasýndan sonra Tuzla'nýn genel anlamda marka deðeri kazanmasýný müteakip tüm mahallelerde %5 oranýnda deðer kazanýmýndan söz ediliyor. Ancak bu bölgede yer alan yapýlarýn imar bakýmýndan zaman zaman problemlerle karþýlaþýlmasý ve merkeze çok uzak konumda olmasý nedeniyle bölgeye fazla talep olmuyor.

Genel olarak lüks villa sitesi tarzý konutlarýn yer aldýðý bölge 2005-2012 yýllarý arasýnda yoðun bir ilgi görmüþ ve bu süre zarfýnda bölgede çok sayýda site inþa edilmiþ bulunuyor. Bölgenin þehir merkezinden uzak, sessiz bir ortamda yaþamayý arzu edenler tarafýndan halen tercih edildiðini belirten Akalýn, satýþta olan konut deðerlerine göre konut birim metrekare deðer aralýðýnýn 2000 TL ila 9000 TL/m2, kira birim metrekare deðer aralýðýnýn ise 6 TL/m2 ila 21 TL/m2 arasýnda olduðunu söylüyor.

Mimar Sinan ve þifa'da ciddi bir artýþ var
Marinaya uzak konumda olmasýna raðmen konum olarak D-100 karayoluna yakýn konumda yer almasý sebebiyle bu bölgelerde gayrimenkul deðerleri oldukça artmýþ bulunuyor. Akalýn, yapýlan incelemede halihazýrda konut birim metrekare deðer aralýðýnýn 1000 TL/m2 ila 3500 TL/m2, kira birim metrekare deðer aralýðýnýn ise 4 TL/m2 ila 15 TL/m2 arasýnda deðiþtiðini söylüyor. Bununla birlikte Akalýn, bölgede yapýlan yeni konut projelerinin konut birim metrekare deðer aralýðýnýn açýlmasýna neden olduðunu kaydediyor.

Aydýntepe ve Ýçmeler de deðerleniyor
Marinaya yuzak konumda olmasýna raðmen D-100 karayoluna yakýn konumda yer alan yerleþim alanlarý nedeniyle bu bölgelerde de de gayrimenkul deðerleri oldukça artmýþ bulunuyor. Akalýn, mevcut durumda satýþta olan sunulan konut deðerlerine göre konut birim metrekare satýþ deðer aralýðýnýn 1100 TL/ m2 ila 4300 TL/m2, kira birim metrekare deðer aralýðýnýn ise 4 TL/m2  ila 15 TL/m2 aralýðýnda olduðunu ifade ediyor. Öte yandan Akalýn, bölgede kentsel dönüþüm projesi kapsamýnda yapýlan yeni konut projelerinin konut birim metrekare deðer aralýðýnýn açýlmasýna neden olduðunu belirtiyor.

Orhanlý ve Orta'da artýþ çok düþük
Marinaya en uzak konumda bulunan bu mahallelerde ise fiyatlarýn diðer bölgelerle kýyaslandýðýnda çok düþük kaldýðý gözleniyor. Marinanýn yapýlmasý ve Tuzla'nýn genel anlamda marka deðeri kazanmasýna baðlý olarak %5'lik bir deðer kazanýmýndan söz ediliyor. Fakat bölgedeki yapýlarda zaman zaman imar bakýmýndan problemlerle karþýlaþýlmasý ve merkeze çok uzak konumda bulunmasý bölgeye olan talebin artmasýna engel oluyor.

Diðer yandan, bölgeyi  kalkýndýran sanayi bölgelerine yakýn olmasý nedeniyle yavay da olsa bir nüfus artýþýndan söz ediliyor. Akalýn, bölgede yapýlan araþtýrma neticesinde konut birim metrekare deðer aralýðýnýn 1200 TL/m2 ila 4500 TL/m2, kira birim metrekare  deðer aralýðýnýn 4 TL ila 17 TL/m2 düzeyinde olduðunu kaydediyor.

Özellikle marinanýn tamamlanmasýyla birlikte Tuzla'da gayrimenkul deðerlerinin çok ciddi bir yükseliþ içine girdiði deðerlendirmesinde bulunan Akalýn, gerçekleþtirdikleri araþtýrmayla Tuzla'nýn geniþ kapsamlý tomografisini çektiklerini belirtiyor. Bölgenin önümüzdeki dönemde de deðerlenmesini sürdüreceðini ifade eden Akalýn, Tuzla'nýn tüm mahallelerinin yakýn geleceðe yönelik büyük potansiyeller taþýdýðýna vurgu yapýyor.

Yorumlar

DÝÐER Haberler

Top