ÇANAKKALE GAYRÝMENKULDE YÜKSELEN POTANSÝYEL

ÇANAKKALE GAYRÝMENKULDE YÜKSELEN POTANSÝYEL

EVA Gayrimenkul'un Çanakkale genelinde gerçekleþtirdiði konut ve arsa piyasasý araþtýrmasý, tarým ve hayvancýlýðýn yaný sýra önde gelen turizm merkezlerinden olan ve önemli sayýda üniversite öðrencisi barýndýran Çanakkale gayrimenkul piyasasýnda yaþanan geliþmeleri gözler önüne seriyor.

Deðerleme sektörünün önde gelen kuruluþlarýndan EVA Gayrimenkul Deðerleme uzmanlarýndan Taþkýn Duman, Göksel Sevgi ve Ömer Ýbrahimbaþ, gerçekleþtirdikleri araþtýrma ile çok sayýda tarihi sit alaný ve kültürel varlýða ev sahipliði yapan ve Türkiye'de turizm sektörünün önemli merkezleri arasýnda bulunan Çanakkale'nin gayrimenkul piyasasýný mercek altýna alýyor.  

Kent merkezinde yapýlaþma hýzlanýyor
2014 TÜÝK verilerine göre nüfusu 511.790 olan Çanakkale'nin merkez nüfusu 155.657 olarak belirleniyor. þehir ekonomisinde tarým önemli bir paya sahipken, son yýllarda tarýma dayalý sanayi kollarý da payýný artýrýyor. 18 Mart Üniversitesi'ne de ev sahipliði yapan Çanakkale'de yapýlaþma ve kentleþmede de ciddi bir hareketlenme gözleniyor. Bununla birlikte, son yýllarda öðrenci sayýsýnda yaþanan artýþa paralel olarak emlak fiyatlarýnda artýþ görülüyor.  Diðer yandan, gündemde olan Çanakkale Boðaz Köprüsü, otoyol projesi ve hýzlý tren projesiyle birlikte hareketlilik kazanan Çanakkale gayrimenkul piyasasýnda yaþanan artýþ, endekslerde kendini gösteriyor. Buna göre, 2015 Temmuz ayýnda fiyatlarýn en çok yükseldiði þehirlerin baþýnda Çanakkale geliyor.

Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý Derneði (GYODER) tarafýndan hazýrlanan emlak endekslerinin 2015 Eylül Raporuna göre yeni konut fiyatlarýnda, Eylül ayýnda bir önceki aya göre yüzde 1,30, geçen yýlýn ayný dönemine göre ise yüzde 8,35 artýþ meydana geldiði görülüyor. 2015 yýlý Temmuz döneminde raporda yer alan ve 30 büyük þehrin de içinde olduðu 62 ili kapsayan "Türkiye Kompozit Satýlýk Konut Fiyat Endeksi"nde Çanakkale, metrekare baþýna yüzde 2,02 deðer artýþýyla Temmuz 2015'te konut satýþ fiyatlarýnýn en fazla yükseldiði il olarak öne çýkýyor. TÜÝK verilerine göre Çanakkale'de 2014 yýlýnda 10 bin 363 konut satýlmýþ bulunuyor. Çanakkale genelinde, en fazla satýþýn 1262 konut ile Aralýk ayýnda gerçekleþtiði, 2015 yýlýnýn ilk 9 ayýnda ise il genelinde toplam 8.852 konut satýþýn yapýldýðý belirtiliyor. Geçen yýlýn ayný dönemine göre konut satýþlarý %19 artýþ gösterirken, ilk 9 ayda en fazla konut satýþýnýn Aðustos ayýnda, en az konut satýþýnýn ise Ocak ayýnda yapýldýðý belirleniyor.

Ortalama metrekare deðeri 1500-2000 TL
EVA Gayrimenkul'un gerçekleþtirdiði araþtýrmaya göre Çanakkale merkezinde yeni inþa edilmiþ, ortalama özelliklere sahip konut fiyatlarýnýn 2014 yýlý içerisinde birim m2 deðeri 1.200-1.600 TL, 2015 yýlýnda ise 1.500-2.000 TL aralýðýnda olduðu görülüyor.  Konsept ve lüks konut projelerinde ise birim m2 fiyatlarýn 3.000-3.500 TL seviyelerine kadar çýktýðý tespit ediliyor. Eski yapýlarda 2014 yýlýnda konut m2 birim deðeri 1.000-1.300  TL arasýnda iken, 2015 yýlý içinde 1.100-1.500 TL civarlarýna yükseldiði belirleniyor. Araþtýrmada Çanakkale Merkez ilçesine baðlý olan ve yaklaþýk 7 km mesafedeki Kepez Belediyesinde, yeni konut inþaatlarýnýn son dönemde oldukça arttýðý ve özellikle 1+1 ve 2+1 tarzý konutlarda fiyat artýþlarýnýn belirgin þekilde yükseldiði de tespit ediliyor.

Ýl merkezinin en hareketli caddelerinden olan Ýnönü Caddesi üzerinde, ticari hareketliliðin yoðun olduðu bölgede, zemin kat dükkanlarýn konum, büyüklük ve cephe geniþliðine göre birim m2 deðerlerinin 12.000-15.000 TL civarýnda deðiþtiði, ayný bölgede ticari imarlý arsalarýn ise birim m2 deðerlerinin 7.000-9.000 TL aralýðýnda seyrederek birçok metropolle rekabet ettiði görülüyor. 2014 ve 2015 yýlý kýyaslandýðýnda, merkezde yer alan arsa ve dükkan fiyatlarýnýn da emlak piyasasýndaki artýþa paralel olarak %10-15 arasýnda artýþ gösterdiði belirleniyor.

Diðer yandan, Çanakkale Organize Sanayi Bölgesi, Merkez Ýlçesi Karacaören Köyü sýnýrlarý içinde yer alýyor ve Çanakkale-Bursa Karayoluna cepheli konumda bulunuyor. Aðýrlýklý olarak gýda, kereste, plastik, doðrama sektörlerinin yer aldýðý ve doluluk oraný henüz %50 seviyesinde olan Organize Sanayi bölgesinde, 2014 yýlý içinde ortalama arsa birim m2 deðerinin 25 TL olduðu ve 2015 yýlýnda çok fazla bir deðiþim olmadýðý görülüyor. Çanakkale Küçük Sanayi Sitesi'nde ise yaklaþýk 100 m2 alanlý küçük sanayi dükkanlarýnýn 2014 yýlýnda 150.000 TL civarýnda olduðu, 2015 yýlýnda ise fiyatlarýn %8-10 civarýnda arttýðý belirleniyor.

Bayramiç'te emlak artýþý %5
Çanakkale'nin turizm merkezleri arasýnda bulunan Bayramiç ilçe merkezinde eski konutlarýn birim m2 deðerleri 750-800 TL arasýnda, sakin konut bölgelerinde yeni binalarda sýfýr konutlarýn birim m2 deðerleri 1.200-1.300 TL civarýnda, 4 kat konut imarlý arsa deðerleri ise 300-350 TL arasýnda bulunuyor. Ýlçe çarþý merkezinde ticari potansiyelin olduðu bölgede bulunan iþyerlerinin birim m2 deðerleri 3.000-3.500 TL arasýnda iken, bu bölgede arsa birim m2 deðerleri 2.000-2.500 TL aralýðýna ulaþýyor. Bölgede son dönemde önemli bir fiyat artýþýnýn olmadýðý belirtiliyor.  

Ýlçe merkezine yakýn tarlalarda konum, yol ve su durumuna göre boþ tarla deðerleri 4-8 TL/m2 arasýnda, meyve aðaçlarý olan tarla deðerleri 10-15 TL/m2 arasýnda deðiþiyor. Köy yerleþimlerine yakýn, sulu ve verimli tarla deðerleri ise 7-10 TL/m2 aralýðýnda bulunuyor. 2014 ve 2015 yýllarý kýyaslandýðýnda, tarla deðerlerinde kayda deðer bir artýþ olmadýðý, emlak fiyatlarýnda yaklaþýk %5 civarýnda artýþ olduðu tespit ediliyor.

Yenice'de emlak artýþý %5
Ana geçim kaynaðý tarým ve hayvancýlýk olan Yenice'de, tarýma dayalý bazý sanayi tesisleri yer alýyor. Ana yollarýn uzaðýnda yer almasý ve mevcut yollarýn çok virajlý olmasý Yenice'nin en büyük dezavantajýný oluþturuyor. Ýlçede alým-satým hýzý düþük seyrediyor ve son dönemde emlak fiyatlarýnda önemli bir deðiþiklik yaþanmýyor. Ýlçede merkeze yakýn, düz arazide yer alan tarlalarýn deðeri 5-7 TL/m2 civarýnda, merkeze uzak kýraç bölgede yer alan tarlalarýn deðeri 1-3 TL/m2 civarýnda bulunuyor. 2014 ve 2015 yýllarý kýyaslandýðýnda, tarla deðerlerinde kayda deðer bir artýþ olmadýðý, emlak fiyatlarýnda ise yaklaþýk %5 civarýnda artýþ olduðu belirleniyor.

Ezine'de emlak artýþý %7-10 aralýðýnda
Kýyý turizmi ile öne çýkan, Kestanbol kaplýcalarý ile dünyaca ünlü bir merkez olan Ezine ilçesinin genel geçim kaynaðý tarým ve hayvancýlýða dayanýyor. Ýlçe merkezinde 2014 yýlýnda eski konutlarýn birim m2 deðerleri 650-700 TL arasýnda, yeni binalarda sýfýr konutlarýn birim m2 deðerleri 1.000 TL civarýnda seyrediyor. 2015 yýlýnda eski konutlarýn birim m2 deðerleri 700-800 TL arasýnda, yeni binalarda sýfýr konutlarýn birim m2 deðerleri 1.100-1.200 TL arasýnda deðiþiyor. Son dönemde emlak fiyatlarýnda önemli bir artýþ yaþanmýyor. Ýlçe merkezine yakýn tarlalarda konum, yol, su durumuna göre boþ tarla deðerlerinin 6-10 TL/m2 arasýnda olduðu görülüyor. 2014 ve 2015 yýlý kýyaslandýðýnda, emlak deðerlerinde yaklaþýk %7-10 arasýnda bir artýþ olduðu, olaðan dýþý bir emlak fiyat deðiþkenliði olmadýðý belirtiliyor.

Eceabat-Lapseki-Gelibolu arsalarý deðiþken fiyata
Eceabat ilçe sýnýrlarýnýn büyük çoðunluðunu tarým arazileri ile il orman arazileri kaplýyor. Ýlçe genelinde alým satým hýzý ise düþük seyrediyor. Tarihi yarýmada içerisinde kalmasý sebebiyle yapýlaþmada kýsýtlýlýk bulunmasý da dikkate alýndýðýnda arazilerde yýllara göre ciddi deðer artýþlarý görülmüyor. Üzerinde kuru tarým yapýlan arazilerin m2 birim deðerleri 5-7 TL civarýnda, üzerinde dikili ürün bulunan arazilerin m2 birim deðerleri ise 7-10 TL arasýnda deðiþiyor.

Gelibolu ilçe merkezinde yoðun olarak eski konut stoku bulunmasýna karþýlýk son yýllarda yeni yapýlaþma hýzlanýyor. Ýlçe merkezi içerisinde eski yapýlarda konut birim metrekare deðerleri 700-900 TL/m2 seviyesinde, yeni konutlarda ise 1.000-1.300 TL arasýnda deðiþiyor. Ýlçe genelinde yýllar içerisinde ciddi deðer artýþlarý görülmüyor. Arazi fiyatlarý arazinin konumu, alaný, ulaþým imkanlarý, sulama imkanlarý gibi hususlara göre farklýlýk gösteriyor. Üzerinde kuru tarým yapýlan arazilerin m2 birim deðerleri 5-10 TL civarýnda, üzerinde dikili ürün bulunan arazilerin m2 birim deðerleri ise 12-20 TL arasýnda seyrediyor. Bununla beraber ilçe içinden geçecek otoyol ile birlikte otoyol güzergahýnda kalan veya yakýn konumda olan ve köprü baðlantýsýna yakýn arazilerin konumu, alaný, manzara durumu ve ulaþým imkanlarý gibi hususlara göre fiyatlarý 25-60 TL/m2 arasýnda deðiþiyor.

Lapseki ilçe merkezinde ise yoðun olarak eski konut stoku bulunmasýna karþýlýk son yýllarda yeni yapýlaþma hýzlanýyor. Ýlçe merkezi içerisinde eski yapýlarda birim metrekare konut satýþ deðerleri 900-1.000 TL/m2 seviyesinde, yeni konutlarda ise 1.100-1.500 TL arasýnda deðiþiyor. Ýlçe genelinde yýllar içerisinde ciddi deðer artýþlarý görülmüyor. Üzerinde kuru tarým yapýlan arazilerin m2 birim deðerleri iç taraflarda 2-5 TL civarýnda, sahil þeride yaklaþtýkça ise 5-10 TL arasýnda deðiþiyor. Dikili ürün bulunan arazilerin m2 birim deðerleri iç taraflarda 5-10 TL arasýnda iken, sahil þeridine yaklaþtýkça deðerlerin 10-20 TL civarýna kadar yükseldiði görülüyor. Bununla beraber, ilçe içinden geçecek otoyol ile birlikte otoyol güzergahýnda kalan veya yakýn konumda olan ve köprü baðlantýsýna yakýn arazilerde konuma göre fiyatlar 25-100 TL/m2 arasýnda deðiþiyor.

Geçmiþte duraðan bir görüntü çizen tarla deðerlerinde son yýllarda %300-400 civarýnda artýþlar görülüyor. Buna göre köprünün Gelibolu ayaðý ve otoyol güzergahý bölgelerindeki (Özellikle Lapseki Suluca köyü ile Gelibolu Sütlüce köyünde) kuru tarým arazilerinde dönüm fiyatlarý 5.000-10.000 TL, dikili tarým arazilerinde dönüm fiyatlarý 10.000-20.000 TL civarýnda iken, beklentiler neticesinde dönüm fiyatlarýnda 60.000 TL'ye varan fiyatlar talep ediliyor

Biga normal seyrinde
EVA Gayrimenkul'un araþtýrmasýna göre sanayi kuruluþlarý ve eðitim kurumlarýnýn üssü Biga'da merkeze yakýn yerlerde yeni inþa edilmiþ konut fiyatlarýnýn 2014 yýlýnda birim m2 deðerinin 1000 TL civarýnda, 2015 yýlýnda ise 1050-1150 TL aralýðýnda olduðu görülüyor. Araþtýrmada eski yapýlarda m2 birim deðerinin 700 TL civarýnda olduðu tespit ediliyor. Biga merkezinde 2014 yýlýnda yeni inþa edilmiþ konutlarýn m2 birim deðerlerinin 1300-1400 TL aralýðýnda olduðu, 2015 yýlýnda ise 1400-1450 TL civarýna yükseldiði görülüyor. Biga merkezde eski yapýlarýn m2 birim deðerlerinin ortalamasýnýn ise 950-1000 TL arasýnda olduðu belirtiliyor.

Biga civar köylerde sulama imkaný bulunan, köy yerleþik alanýna yakýn ve yol cephesi olan tarlalarýn birim deðerlerinin ortalama 7-10 TL/m2 aralýðýnda, yol cephesi bulunmayan, sulama imkaný olmayan tarlalarýn 3-4 TL/m2 civarýnda, yol cephesi olmayan ve köy merkezine yakýn konumlu tarlalarýn da 5-6 TL/m2 aralýðýnda olduðu tespit ediliyor. Biga merkezde yer alan küçük sanayi bölgesi içerisinde yaklaþýk 150-200 m2 alanlý arsalarýn 2014 yýlýnda birim metrekare satýþ deðerleri 400-450 TL civarýnda iken, 2015 yýlýnda bu rakamlarýn 450-500 TL aralýðýna yükseldiði görülüyor. Küçük sanayi yakýnýnda yer alan ticari imarlý arsalarýn m2 birim deðerlerinin ise 400-450 TL civarýnda olduðu tespit ediliyor.

Çan'da emlak artýþý %10-15 aralýðýnda
Temel geçim kaynaðý seramik sanayi, linyit kömürü yataklarý, tarým ve hayvancýlýk olan Çan ilçe merkezine yakýn yerlerde yeni inþa edilmiþ konut fiyatlarýnýn birim m2 deðeri 2014 yýlýnda 1000 TL civarýnda iken, 2015 yýlýnda 1050-1100 TL aralýðýna yükseldiði görülüyor. Eski yapýlarda ise m2 birim deðeri 550-600 TL civarlarýnda seyrediyor. Çan ilçe merkezinde 2014 yýlýnda yeni inþa edilmiþ konutlarýn m2 birim deðerlerinin 1100-1200 TL aralýðýnda olduðu, 2015 yýlýnda bu deðerlerin 1300-1400 TL aralýðýna yükseldiði tespit ediliyor. Biga merkezde eski yapýlarýn ortalama m2 birim deðerlerinin ise 700-750 TL arasýnda olduðu belirtiliyor.

Çan civar köylerde sulama imkaný bulunan, köy yerleþik alanýna yakýn ve yol cephesi bulunan tarlalarýn birim deðerlerinin ortalama 7,12 TL/m2 aralýðýnda, yol cephesi bulunmayan, sulama imkaný olmayan tarlalarýn 3-4 TL/m2 civarýnda, yol cephesi olmayan ve köy merkezine yakýn konumlu tarlalarýn ise 5-6 TL/m2 aralýðýnda olduðu tespit ediliyor.

Ayvacýk'ta emlak artýþý %5
Eþsiz doðal güzellikleriyle öne çýkan Ayvacýk ilçe merkezine yakýn yerlerde yeni inþa edilmiþ konut fiyatlarýnýn 2014 yýlýnda birim m2 deðeri 1000-1050 TL civarýnda iken, 2015 yýlýnda bu rakamlarýn 1050-1100 TL aralýðýna yükseldiði görülüyor. Eski yapýlarda ise m2 birim deðerinin 800 TL civarlarýnda olduðu tespit ediliyor. Ayvacýk merkezinde 2014 yýlýnda yeni inþa edilmiþ konutlarýn m2 birim deðerlerinin 1250-1350 TL civarýnda olduðu, 2015 yýlýnda bu rakamlarýn 1350-1500 TL civarýna yükseldiði görülüyor. Biga merkezde site içerisinde yer alan 10-15 yýllýk yapýlarýn m2 birim deðerlerinin de ortalama 1000 TL civarýnda olduðu belirtiliyor.

Ayvacýk bölgesinde Ýzmir-Çanakkale yoluna cepheli, elektrik ve suyu bulunmayan tarým arazilerinin m2 birim deðerleri 18-20 TL civarýnda, deniz manzarasý bulunan ana yol cepheli arazilerin m2 birim deðerlerinin ise konumuna, köy merkezine yakýnlýðý, elektrik ve su imkanlarýnýn bulunmasý gibi özelliklere göre 20-30 TL civarlarýnda olduðu belirtiliyor.

Araþtýrmayý gerçekleþtiren EVA Gayrimenkul uzmanlarý, konut verilerinde taþýnmazýn yapý kalitesi ve cephe özellikleri gibi faktörlerin deðerinde etkin rol oynadýðýný, buna baðlý olarak tespit ettikleri verilerin ekstra faktörleri kapsamadýðýný belirtiyorlar. Uzmanlar, Çanakkale geneline göre daha lüks inþa edilmiþ ve belirli bir alýcý kitlesine seslenen taþýnmazlarýn da mevcut olduðunu, araþtýrmada sunulan verilerin ise ortalama bazda tespit edilen rakamlar olduðunu kaydediyorlar.