- 30-Nisan-2024
- GİRİŞ / Kayıt Ol
- Künye
- Ä°letiÅŸim
Son yýllarda konut sektöründe sýk sýk dile getirilmeye baþlanan 'fiyat balonu oluþtu mu' sorusu artan fiyatlarla birlikte yeniden gündeme gelmeye baþladý. 2014 yýlýnda ilk hazýrladýðý rapor ile bu soruya yanýt veren uluslararasý ticari gayrimenkul danýþmanlýk þirket Cushman & Wakefield, ikinci raporunu yayýnladý.
Türkiye gayrimenkul sektörüne iliþkin son yýllarda ciddi tartýþmalara neden olan 'Konut pazarýnda fiyat balonu varlýðý' gündemdeki yerini koruyor. Hazýrladýðý uluslararasý ve ulusal raporlar ile sektöre katma deðer yaratmaya devam eden Cushman & Wakefield, ilkini 2014 yýlýnda yayýmladýðý "Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu" analizini IMF ve OECD verileri ile geniþletti. Global verilerle yeni bir perspektif kazanan raporda kentsel dönüþüm süreci ile birlikte yeniden gündeme gelen konutta fiyat balonu konusu bir kez daha masaya yatýrýldý.
Raporda, küresel piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranlarý araþtýrýlarak, konut fiyatlarý, konut satýþ hacmi gibi veriler inþaat maliyetleri, faiz oraný ve enflasyon ile karþýlaþtýrýlarak Türkiye'nin makroekonomik verileri ýþýðýnda deðerlendirildi. Ýki yýl önce yayýnlanan rapordan farklý olarak uluslararasý piyasalar ile bir karþýlaþtýrma yapmak adýna IMF verileri ile Türkiye verileri karþýlaþtýrýldý. Türkiye genelindeki konut fiyatlarý iller, Ýstanbul ise ilçeler bazýnda yorumlanarak araþtýrmanýn içeriði daha da zenginleþtirildi.
Fiyatlardaki artýþ ekonomi için risk oluþturmuyor
Raporda uzun bir süredir tartýþýlan konut fiyat artýþ oranýnýn, kira artýþ oranýnýn çok üzerinde olmasý olarak ifade edilen konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadýðýný vurgulayan Cushman & Wakefield Yönetici Ortaðý Tuðra Gönden; konut sektöründe fiyat artýþlarýnýn sürdürülebilir olup olmadýðý hususunun Türkiye'de temel sorun olduðunu belirtti. Küresel piyasalarýn aksine Türkiye'de konut fiyat artýþýnýn ülke ekonomisi adýna bir tehlike oluþturmadýðýna iþaret eden Gönden, bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarýndaki artýþýn kredi pazarýna etkisinin sýnýrlý olduðunu belirtti ve þöyle devam etti: "Türkiye'de konut kredilerinin GSMH'ye oraný yüzde 6 seviyelerinde. Bu oran dünyada ortalama yüzde 50-60 civarýnda bulunuyor. Yani Türkiye'de konut fiyat artýþlarý küresel finans krizinin öncesinde yurt dýþýnda görüldüðü seviyelere ulaþsa bile Türkiye'de kredi pazarýnýn GSMH'ye oraný düþük olduðu için henüz kredi pazarýný etkileyecek güçte deðil."
2010 yýlý baþlangýç kabul edilerek yapýlan analizde konut satýþ ve kira fiyatlarýnýn sürekli artýþ göstermesine karþýn, 2013 yýlýndan sonra bu artýþýn daha net olduðu ifade ediliyor. Konut fiyatlarýnýn son yýllardaki artýþýnda yasal düzenlemelerin etkili olduðu hatýrlatýlýrken, bu düzenlemeler 2013 yýlýnda yürürlüðe giren KDV deðiþikliði ve özellikle Mayýs 2012'de yürürlüðe giren 6306 sayýlý -Kentsel Dönüþüm yasasý olarak sýralanýyor.
Kentsel dönüþüm satýþ ve kira fiyatlarýný artýrdý
Kentsel dönüþüm sürecinde yenilenerek deðeri yükselecek olan binalarýn getirisine ortak olmak isteyen yatýrýmcýlarýn talebi 2. el konut fiyatlarýndaki artýþýn nedeni olarak gösterilmektedir. Yine rapora göre, kentsel dönüþümün etkisi ile konut deðiþtirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacý kiralarýn artmasýna yol açtý.
Ortaya çýkan sonuçlara göre, son 5 yýlda kiþi baþýna gelir yüzde 67 artýþ kaydetmesine karþýn 2. el konut fiyatlarýnýn ise ikiye katlandýðý belirlenmiþtir. Raporda yeni konut fiyatlarýndaki yüzde 58'lik artýþýn gelirdeki artýþýn da altýnda kalmasý dikkat çekiyor.
Satýþ fiyatlarýnda kentsel dönüþüm dýþýnda inþaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarýnda yaþanan artýþlar da etkili olurken, özellikle inþaat maliyetlerinde yaþanan yüzde 55 artýþýn altýný çizen Cushman & Wakefield Yönetici Ortaðý Toðrul Gönden ise merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliði ve yükselen arsa fiyatlarý nedeniyle yeni projelerin çoðunlukla çeper bölgelerde gerçekleþtirildiði hatýrlattý ve bu nedenle yeni konut fiyatlarýndaki artýþýn nispeten düþük kaldýðýný belirtti.
Konutta geri dönüþ süresi 16 yýldan 18 yýla yükseldi
Raporda bir konut yatýrýmýnýn ortalama geri dönüþ süresinin 18 yýla, konut yatýrým deðerinin ise 8,6 yýllýk ortalama gelire eþit olduðu saptanýrken, iki yýl önceki raporda geri dönüþüm süresinin 16 yýl, yatýrým deðerinin ise 7 yýllýk ortalama gelire eþit olduðu açýklanmýþtý.
Raporda, Türkiye'nin verileri IMF verileri ile kýyaslandý ve Türkiye en yüksek fiyat artýþlarýnýn yaþandýðý ülkeler arasýnda yer aldý. Ayrýca fiyat/gelir makasýnýn da en hýzlý açýldýðý ülkelerden biri olarak lanse edildi.
Türkiye'de ikinci el fiyatlarý ve kiralar olarak bakýldýðýnda diðer pazarlardan farklýlýk gösterdiði belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller verdiði de hatýrlatýldý. Ayrýca 1,35 ?û 1,40 aralýðýndaki konut faizlerinin kredili konut satýþlarýný olumsuz etkilediði ifade edildi.
Türkiye konut fiyatlarý artýþýnda 6.sýrada
2015 yýlý sonu itibariyle IMF verilerine göre, Türkiye yýllýk olarak en fazla konut fiyat artýþý görülen 6. ülke oldu. Listenin baþýndaki ülkeler Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong olurken, Rusya, Birleþik Arap Emirlikleri ve Ukrayna'da ise konut fiyatlarýnda yüzde 30'larý aþan düþüþler meydana geldi.
Türkiye'de konut fiyatlarý en fazla yükselen iller sýrasýyla Ýstanbul, Adana, Yalova ve Antalya oldu. Konut satýþ fiyatlarý ile kira artýþ oraný arasýndaki en büyük farklarýn olduðu iller arasýnda ise Isparta, Kahramanmaraþ ve Sinop bulunuyor.
Fiyat artýþýnda Kadýköy lider
2012 yýlýndan günümüze kadar deðerlendirme yapýldýðýnda Ýstanbul'un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100'den fazla artýþ var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadýköy, Sarýyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih þeklinde sýralandý. Artýþlarýn yaþandýðý ilçelerin birçoðunda kentsel dönüþüm faaliyetlerinin önemli bir payý bulunuyor.
.jpg "AFET DÝRENÇLÝ ÞEHÝRLER ÝÇÝN SÜRDÜRÜLEBÝLÝR BÝR ÇEVRE POLÝTÝKASI ÞART!")
Yorumlar