"KENTSEL DÖNÜþÜMDE VÝZYON þART"

"KENTSEL DÖNÜþÜMDE VÝZYON þART"

Yapý-Endüstri Merkezi tarafýndan Viega sponsorluðunda yedincisi düzenlenen 600'ü aþkýn izleyicinin takip ettiði Konut Konferansý 2016; yapý, gayrimenkul, inþaat, tasarým ve mimarlýk alanlarýnýn önde gelen temsilcilerinin katýlýmýyla 22 Kasým 2016 tarihinde gerçekleþti. 'Konut Sahibi Olmak Ya Da Ol(a)mamak' temalý konferans sektör ve basýn tarafýndan ilgiyle takip edilerek yüzlerce izleyiciye ev sahipliði yaptý.

Reidin Türkiye Ülke Müdürü Kerim Alain Bertrand'ýn yönettiði 'Konut Yatýrýmlarý'nda 5N1K' baþlýklý ilk oturumda; Kentsel dönüþümün arzýn niteliðinde sunduðu deðiþim masaya yatýrýldý. Panelin katýlýmcýlarýndan Cushman Wakefield Türkiye Araþtýrma Direktörü Dr. Dilek Pekdemir 1970'lere kýyasla aile yapýsýnýn deðiþtiðine dikkat çekti. Ortalama aile üyesi sayýsýnýn 5.7'den 3.6'ya düþtüðünü hatýrlatan Pekdemir: "1970'lerde yýlda 70 bin konut üretilirken 2000'lerde 245 bin, 2010'da 400 bin, geçen yýl ise 700 bine yakýn konut üretildiðini görüyoruz. Sektörün durumuna dönüþümden ziyade yenileme diyebiliyorum. Bu tam olarak bir kentsel dönüþüm deðil. þu an binalarý yýkýp yeniden yapýyoruz. Depremin ardýndan 2000 sonrasý yapý kalitesiyle ilgili standartlar geldi. Konut stokunun sadece yüzde 8'i yani dört aileden birisi, 2000 sonrasý üretilen binalarda yaþýyor. Demek ki kentsel dönüþüme ihtiyaç var" diye konuþtu.

Hiçbir alternatif yatýrým ürününün konut kadar getiri saðlamadýðýný belirten Pekdemir "Bu nedenle konut üretimi artýyor ama satýþlarýn yüzde 60'ýnýn ikinci el konutlar olduðunu görüyoruz. Ben ikinci el konutlarýn fiyat artýþlarýnda düzelme olur diye düþünüyorum" dedi.

Yenileme alan bazlý olmalý
Atlas Proje Geliþtirme ve Yönetimi þirketi Baþkaný Tavit Köletavitoðlu "Bir kent için makro plan, alt yapý ve üst yapýyla ilgili senaryo yazýlmýyorsa bu boþluðu kaos doldurur. Plan olmayýnca insanlar canlarýnýn istediði gibi hareket ediyor. Medeni ülkelerde ayný sokakta üç tane bina yenilenmez. Ýstanbul'da en kolay hareket eden araçlar vinçler ve iþ makineleri. Kent yönetimi yaþayanlarýn hayat kalitesini zedeleyen her þeyi minimize etmek mecburiyetindendir. Bu eksiði tamamlamak için yasal bir düzenleme yok, yapýlmalý. Aksi halde bir nesil yenilemenin çirkinlikleriyle yaþamak durumunda kalýr. Medeni toplumlar yasalarla, kurallarla deðil; müeyyidelerle, uygulamalarla yönetilir. Yanlýþ yapanla doðru yapanýn ayrýlmasýyla yönetilirler" diye konuþtu. Çok ciddi þekilde kentsel dönüþüm ihtiyacý olduðunu söyleyen Köletavitoðlu Ýspanya'daki alan bazlý yapýlan yenilemeyi örnek gösterdi ve sözlerine þöyle devam etti: "Yüzde 25 fazlalýk, finansmanda kullanýlýyor. Bu þekilde bölgenin ormaný ya da denizi daha saðlýklý kullanýlýyor. Ýstanbul'da hiçbir örneðini yaþayamadýk bunun. Alt yapý ve alan bazlý oldu mu baþka bir þey oluyor."

AB fonlarýnda finansman araþtýrmasý yapýlabilir
Almanya'daki yenilemeyi örnek gösteren Ýstanbul Üniversitesi Ýþletme Fak. Finans Anabilim Dalý Öðr. Üyesi Doç. Dr. Ali Hepþen ise "1971'de bir mastýr plan yürürlüðe girmiþ. O tarihten bugüne kadar 30 yýllýk süreçte yenileme süreçleri baþlatmýþlar. Bir yenileme sürecinin planlamasý bile 10 yýl. Ekolojik dengeyi bozmadan canlýlar naklediliyor. Yenilemeye karþý çýkan bir hak sahibi varsa süreç durduruluyor" dedi.

Deprem olgusunun unutulmamasý gerektiðini vurgulayan Hepþen, yapý stokunun sadece yüzde 8'inin 2000 yýlý sonrasýnda inþa edildiðini hatýrlattý ve ekledi: "Kaynak olmadan iþin finansmanýný saðlamak mümkün deðil. Neticede daha yaþanabilir bir çevre için parsel bazlý dönüþümlerden ziyade alan bazlý olmasý gerektiðini görüyoruz. Alan bazlý dönüþümlerde iþ finansmana dayanýyor. Almanya'da tek kullandýklarý kaynak var Avrupa Birliði fonlarý. Önümüzdeki dönemi þekillendirecek en önemli konulardan bir tanesi finansman olacaktýr. AB fonlarý kullanýmý konusunda araþtýrma olmadýðýný gözlemliyoruz. Yýlda 15-16 milyar dolarlýk finansman ihtiyacý var. Tüm kentsel dönüþüm alanlarýnýn yenilenmesi 20 yýlda 400-500 milyar dolarlýk finansman yükü bulunuyor. Böyle bir sermayenin bulunabilmesi için sermaye piyasasý enstrümanlarýnýn kanunlarda yer bulmasý gerekiyor" diyerek sözlerini noktaladý.

Önümüzdeki 4-5 ay fiyat avantajý var
Oturumda son olarak sözü alan DKY Ýnþaat ve Gayrimenkul Yatýrým Genel Müdürü Tevfik Türel "Asýl planlama vizyon koyabilmektir. Bugünkü Dubai 1995 yýlýnda yaratýlan vizyonun sonucudur. Bizim planlarýmýzda en büyük eksiklik bir vizyon ortaya koyabilmektir. Ýçerik anlamda statükoyu korumak plan deðildir. Vizyon tartýþýlabilir, o vizyon ortaya konduktan sonra ona göre altyapýnýzý yaparsýnýz. Hedef koyacaksýnýz ki oraya doðru gideceksiniz. Kaynaklarýmýzda bu plansýzlýk yüzünden yanlýþ yönlendiriliyor" diyerek sözlerine baþladý. 2016 baþýndan itibaren fiyatlarda artýþ olmadýðýný hatýrlatan Türel "Bu düþüþ sona geldi. Önümüzdeki dört beþ ay içinde fiyat avantajý var piyasada. Daha sert bir düþüþü destekleyecek bir veri görmüyorum. Dolarýn artmasýyla çimento ve demir fiyatlarýn artmasý fiyatlarý yukarý doðru taþýyacaktýr. Ýmkaný olanlar için ciddi fýrsatlar var. Artý konut kredilerinde 0.90 faiz oranlarý söz konusu" diye konuþtu.

Engelsizlerin aktivisti olun
Ýstanbul Kültür Üniversitesi Mimarlýk Fakültesi Öðretim Üyesi Doç. Dr. Evren Burak Enginöz'ün moderatörlüðünü yaptýðý 'Herkesin Hayali: Eriþilebilir Konut' baþlýklý ikinci oturumda engelsiz, eriþilebilir konutlar, yasalar, mevzuatlar ve sektöre düþen görevler masaya yatýrýldý.

Mimarlar doktorlar gibi yemin etsin
Engelsiz Hayat Dayanýþma Derneði Baþkaný Adem Kuyumcu ilk sözü aldýðý panelde, engellilerin tüketici olarak görülmesinin önemine dikkat çekti. Medyada maðdur gösterilen engellilerin fakir olduðu algýsýnýn yaratýlmasýný eleþtiren Kuyumcu, gelir seviyesinin daðýnýk olduðunu ve alým gücü yüksek bir kesimin bulunduðunu hatýrlattý. "Toplamda aileleriyle 30 milyon kiþiden bahsediyoruz ve maalesef sektör bu konuda üretim yapmýyor" diyen Kuyumcu þöyle devam etti: "Öncelikle bakýþ açýsýný deðiþtirmemiz gerekiyor. Hepimiz yaþlanacaðýz. Yaþlýlýkta bir engellilik durumudur. Türkiye'de 85 yaþýn üzerinde 4 milyon kiþi yaþýyor. Ýhmal edilen sorunlar nedeniyle sokaða dahi çýkamýyor. Engelli yaþam hakkýna saygý gösteriyorum, insani bir haktýr diyebilmek gerekiyor. Mimarlara Hipokrat yemini gibi evrensel tasarým ilkesine uyma yemini getirilmeli." Denetimi de sivil toplumun yapmasý gerektiðini söyleyen Kuyumcu sözlerini þöyle bitirdi: "Sizlere ihtiyacýmýz var. Alanda uzmanlaþmýþ sivil toplum örgütleri, mimarlar, mühendisler ve engellilerden oluþan bir denetleme komisyonu kurulsun. Taþeronlara da eðitim verilsin. Lütfen hepiniz engelsizlerin aktivisti olun."

Eriþilebilir konut yapan yatýrýmcý ödüllendirilsin
Evrenol Mimarlýk Kurucu Ortaðý Mehpare Evrenol ise engelsiz konutun çoðu kiþinin umurunda olmadýðýný söyleyerek çarpýcý bir baþlangýç yaptý. "Nüfusun yüzde 10'undan fazlasýna tekabül eden hakiki engellileri görmüyoruz. Kanada örneði model alýnmalý. Mevcut yasa þu ana kadar tarif ettiði ortamda kýsmi bir açýlým saðlýyor. Mesela yüzde 10 meyilli rampa yetmiyor, yüzde 6 olmalý. 90 cm ölçüsünden aþaðýda kapý yapýlmamalý, dönüþ mesafesi býrakýlmalý, asansörler daha geniþ ve eriþimi kolay olmalý. Bir panik aný için bütün kapýlar dýþarý açýlmalý. Kanunda böyle bir konu da yok. Kurallar yeterli deðil. Kanunlar incelikli hazýrlanmalý. Büyük peyzaj alanýna sahip konut projelerinde hiç engelli çocuklar için parklar yapýyor muyuz? Olaný da uygulamýyoruz, eðitimimiz eksik, mimari eðitimde engelsiz konut hakkýnda bir sayfa yer almýyor" sözleriyle konuþmasýna devam eden Evrenol þunlarý söyledi: "Devletin sübvansiyon saðlamasý lazým. Eriþilebilir bir konut yapýyorsa yatýrýmcý ödüllendirilsin çünkü kapitalist bir dünyada yaþýyoruz. Bunlar tüketici için bir reklam özelliði taþýyabilir. Engelsiz yaþam evrensel bir hak. Bu farkýndalýk önce kendilerinde geliþmeli ve talepte bulunmalýlar. Neden bana uygun beþ tane daire var mý diye sormuyorlar? Nüfusun yüzde 12'sinden bahsediyoruz."

Nüfusun yarýya yakýný engelli yaþam sürüyor
Panelde son olarak sözü alan T.C. Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlýðý, Engelli ve Yaþlý Hizmetleri Genel Müdürlüðü Peyzaj Mimarý Gamze Feyzioðlu "Eriþilebilirlikten; herkesin istediði her yere, baðýmsýz ve güvenli olarak eriþmesini anlýyoruz. Engelsiz konutun; binanýn yakýn çevresinden baþlayýp, giriþine, bina içindeki yatay ve dikey ulaþým alanlarýna ve konuta girdiðinde de baðýmsýz ve güvenli olduðunu anlýyoruz. Ýmar mevzuatýnda ilgili standartlara uyulmasý konusunda amir hükümler bulunmaktadýr. Eriþilebilirliðin denetlenmesi T.C. Aile ve Sosyal Politikalar Bakanlýðý'na verildi. Denetleme komisyonlarý kuruldu. Denetimler devam ediyor" sözleriyle konuþmasýna baþladý. Feyzioðlu "Fiziksel engellilerin yaný sýra dezavantajlý olarak kabul edilen bir grup var. Bu grup sürekli ya da dönemsel hastalýklarý olanlar, hamileler, yaþlýlar, çocuklar ve hatta çocuk arabalý ebeveynler. O halde nüfusumuzun yarýya yakýnýnýn engelli yaþam sürdürdüðünü söyleyebiliriz. Ancak konut üretimine baktýðýmýzda ayný oranda üretilmiyor ya da arzu edilen standartlarda olmuyor. Mimarlar neden engelsiz konutla ilgili yasa ve yönetmeliklere uymuyor? Gelen taleplere karþý zihnimizdeki engelleri kaldýrmalý ve alternatif fikirler üretmeli" diye konuþtu.

Y kuþaðý  için  klostrofobik evler var
SYS Hukuk Bürosu Kurucu Ortaðý Av. Yalým Canveren'in yönettiði üçüncü oturumda ise yeni nesil tüketiciye yönelik konut politikalarý tartýþýldý.

Yardým etmeye hazýrýz, bize danýþabilirsiniz
Gümrük ve Ticaret Bakanlýðý Tüketicinin Korunmasý ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüðü  Gümrük ve Ticaret Uzmaný Derya Güngör Özçelebi, "Ne kadar çalýþýrsak çalýþalým ciddi bir güvensizlik var. Tüketici yüksek miktardaki tasarrufunu þirkete emanet ediyor ve bunun karþýlýðýnda teminat görmek istiyor" diyerek konuþmasýna baþladý ve önemli tavsiyelerde bulundu: "Bina tamamlama sigortasý çok önemli. Firmaya elden verdiðiniz para kayýt altýna alýnmadýðý sürece hakkýnýzý arayamazsýnýz. Ödeme alýnmasýnýn sözleþmenin imzalanmasýna baðlý olduðunu hatýrlatmam gerekiyor. Biz ne düzenleme yaparsak yapalým tüketicinin bilgilendirilmesi önem taþýyor. Sözleþme imzalamadan önce okunmalý. Ýlgili mevzuata bakýlabilir. Gerekirse danýþmanlýk almalý. Kendisini korumak için yapýlan mevzuatý atlatmaya çalýþan var. Kayýt altýna girmemek için daha büyük bir bedel ödeniyor. Sonra devletin korumasý bekleniyor. Gerçek rakamý getirmek lazým. Özellikle Anadolu'da önemli problemler var. Ücretli danýþmanlýk alamýyorsanýz kamu kurumlarýndan da bu konularda bilgi alabilirsiniz.

Yaþam maliyeti düþük kentlere yerleþilebilir
Türkiye'de barýnma ihtiyacýnýn patolojik bir durumda olduðunu söyleyen GÝÝP Genel Sekreteri/ Kandemir & Partners Avukatlýk Bürosu Kurucusu Av. Mehmet Ali Kandemir bu soruna çözüm önerileri getirdi. "Tarým arazileri verimli hale getirilmeli, nüfusu 1.000 ile 2.000 arasýnda deðiþen köyler oluþturulmalý ve büyük þehirdeki nüfus bu köylere kaydýrýlmalý. Bunun için teþvik politikalarý uygulanmalý. Bu saðlandýktan sonra sosyal konut saðlýklý hale gelecek ve barýnma sorunu kaldýrýlmýþ olacak" diyen Kandemir bireylerin ise öncelikle proaktif duruþ sergilemesini istedi ve "Genç neslin; yaþam maliyetinin düþük olduðu kentlere yerleþmesi, konut edinmek için alternatif yollar geliþtirmesi, siyasi irade üzerinde sosyal konut projeleri için baský yapmasý çözüm olabilir" dedi.

Y kuþaðý kiralama yapan bir eðilime sahip
Panelin diðer önemli konuþmacýlarýndan AMSTAR Ülke Müdürü ve Kýdemli Baþkan Yardýmcýsý Zafer Baysal ise "Askeri arazilerin bir kýsmý park yapýlacak bir kýsmý arz edilecek. Yüksek fiyat isteyenlerin ellerindeki arsalarýný þimdiden satmalarýný tavsiye ediyorum" dedi. Yeni nesil Y kuþaðýnýn baðýmsýz yapýsýyla kiracý profili çizdiðini belirten Baysal "Y kuþaðýnýn yaþayamayacaðý bir artý bir penceresi açýlmayan kafes gibi bir yere davet edeceksiniz. Duramaz ki. Klostrofobik bir ortam sosyokültürel faktörleri de göz önüne almalý" dedi. Baysal sözlerini þöyle noktaladý: "Ýþsizlikte dünyada ilk 10'dayýz. Ýstihdamý artýrmanýn yolu yatýrým ve ülkenin geleceðine olan güvenimiz. Yabancý yatýrýmcýlar açýsýndan cazip olabilmek gerekiyor. Evrensel hukuk ve hukuk özgürlüðü finansal etkiler kadar önemli. Bunlarýn da tekrar gündeme gelmesiyle yabancý yatýrýmcýyý cezbeden bir ülke olacak umarým."


Ýstanbul bir park hak etti
Yeni fonksiyonlar ümit vaat ediyor
YAPI Dergisi Genel Yayýn Yönetmeni Yasemin Keskin Enginöz'ün moderatörlüðünü yaptýðý son oturumda baþta askeri alanlar olmak üzere atýl alanlarýn yeniden deðerlendirilmesi ve konut piyasasýna etkisi konuþuldu. Çevre ve þehircilik Bakanlýðý'nýn 326 bin 200 hektarlýk bir askeri arazi olduðunu, 11 bininin Ýstanbul, 7 bininin Ankara'da olduðunu hatýrlatan Enginöz "Toplam sayý 195 adet. Kent içinde kalanlarý 172, orman alaný içinde kalanlar 23 tane. Bu arazileri konuþurken bugün þehirde nasýl konumlandýklarý üzeninden bir bakýþ geliþtirmenin doðru olduðunu düþünüyoruz. Batý'da üsler eðer donanma ise sivil havacýlýða ya da taþýmacýlýða dönüþüyor veya fuar alaný veya sinema platosu olarak kullanýlýyor" dedi.

Projeler muhakkak yarýþmayla yapýlmalý
"Sadece arsa olarak bakýp imarý çýkartýrýz konut yaparýz derseniz baþýndan kaybetmiþ oluruz" diyerek sözlerine baþlayan Pamir&Soyuer Gayrimenkul Danýþmanlýk Kurucu Ortaðý Firuz Soyuer "Kent için kazandýrýlan yeni alanlar kullanýcýsýna ne yarar ve ne deðer veriyor? Sürdürülebilirlikle 24 saat yedi gün kullanýlabilecek kent parçalarý yaratýlabilir mi? Yeni kullanýma açýlan alanlarýn hangi fonksiyonlarý olabilecek ona bakmak lazým" diye devam etti. "Kentli olmayý özendirecek unsular katýlmalý. Özellikle Maslak'ta þehir parký akla geliyor. Ýstanbul, bunu hak etti. þehir parký derken yeþil alan olarak düþünmedim. þehre deðer katacak bir parkýn tüm fonksiyonlarýný içeren bir plan içinde yapýlmasý gerekiyor. Park esas olmalý, örneðin yaþlýlar için bir huzur evi gibi fonksiyonlar ikinci olmalý. Toplu ulaþma açýk ve herkesin kolaylýkla eriþebileceði bir plana sahip olmasý lazým. Kentte yaþamanýn zevkini yaþatmalý. Bunlarýn ortak akýlla yapýlmasý, merkezi ya da genel planlamadan çok daha önemli. Muhakkak yarýþmayla yapýlmasýný faydalý buluyorum. Yarýþma dýþýnda yapýlmasý halinde yararlý olacaðýna inanmýyorum." diye sözlerini sonlandýrdý.

Bütün parklarýmýz Osmanlý'dan kalma
Hyde Park ya da Central Park gibi baþarýlý þehir parklarýnýn yýlda 47 milyon civarýnda ziyaretçi aldýðýný belirten þehir Plancýsý Erhan Demirdizen bunun ayný zamanda turizm sektörüne de büyük katký saðlayan yatýrýmlar olduðundan bahsetti. Demirdizen sözlerine "Cumhuriyet tarihinde baþardýðýmýz büyük þehir parký yok. Büyük parklarýmýz saraylarýn bahçeleri. Kent ile bahçeleri doðru bütünleþen yeterli ziyaretçi alan baþarýlý parklar yok. Ölçülebilir baþarý peþindeyiz. Eðer toplu taþýmayla desteklenirse baþarýlý olur. Tabi ilçeye göre fonksiyonlarýnýn düþünülmesi lazým" diye devam etti.