logo
AVM YATIRIMLARI HIZ KESMİYOR

AVM YATIRIMLARI HIZ KESMİYOR

"Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" başlıklı araştırmaya göre AVM sektörü önümüzdeki üç yıl içinde yüzde 46 büyüyecek. 2014, 2015 ve 2016 yıllarında sırasıyla 64, 42 ve 17 AVM açılacak ve AVM sayısı 2014 sonunda 328, 2015'te 432, 2016'da ise 449'a ulaşacak.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık ile Akademetre Araştırma & Stratejik Planlama işbirliğiyle Türkiye genelinde gerçekleştirilen AVM araştırması çarpıcı sonuçları ortaya koyuyor. "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" başlıklı araştırmaya göre; 1995 yılında 12, 2006 yılında 117, 2014 Mart ayında 328 olan AVM sayısının 2014 sonunda 328, 2015'te 432, 2016'da ise 449'a ulaşacağı belirtiliyor.
AVM araştırmasına göre 2006 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 3 milyon 93 bin 46 metrekare iken, oran 2010 yılında 6 milyon 533 bin 481 metrekareye ulaşıyor. 2014 Mart ayında 9 milyon 365 bin 643 metrekare olarak hesaplanan kiralanabilir alanın 2014 sonu itibariyle 11 milyon 235 bin 953, 2015'te 12 milyon 843 bin 15, 2016 yılında ise 13 milyon 581 bin 276 metrekareye yükseleceği öngörülüyor.

Anadolu şehirlerinde AVM trendi yükselişte
şehirler bazında geniş kapsamlı bir değerlendirmeye de yer verilen raporda, portföyü olan geliştiricilerle temasa geçilerek 2016'ya kadar olan projeler hakkında bilgi alınarak, halihazırda faaliyette bulunan, inşa edilen ve proje halinde olan AVM'ler belirleniyor.
Buna göre 2014, 2015 ve 2016 yıllarında sırasıyla 64, 42 ve 17 AVM açılması bekleniyor. Sektörün mevcut büyüklüğü 9.2 milyon olarak düşünüldüğünde, 2016 yılında 13.4 milyon metrekareye ulaşacağı ve yüzde 46 oranında büyüyeceği görülüyor. Belirlenen oranlara göre Anadolu'ya ciddi bir yayılma olduğu, ancak Anadolu'nun bu kadar AVM'ye ihtiyacı olup olmadığı, projelerin doğru yerlerde geliştirilip geliştirilmediği sorunu raporda önem kazanıyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanları, ihtiyaç duyulan AVM alanlarının tümünün geliştirilmesi durumunda bile doğru lokasyonda geliştirilmediği takdirde ihtiyacın kapanmayacağı uyarısında bulunuyorlar.

2014-2016 aralığında iller bazında belirlenen kiralanabilir AVM alanı bakımından Çanakkale, Edirne, Isparta, Ordu ve Zonguldak'ın en yüksek potansiyele sahip olan, Aydın, Eskişehir, Konya, Mersin ve Yalova'nın ise en düşük potansiyele sahip şehirler olduğu hesaplanıyor.

AVM'ye doyan şehirler
Araştırmaya göre Ankara, Trabzon, Kayseri ve Malatya 2014 yılı itibariyle AVM doygunluğu yaşayan şehirler arasında yer alıyor. 2016 yılında da bu şehirler AVM doygunluğu yaşarken, listeye İzmir ve Kocaeli'de ekleniyor. Ancak Mersin, Zonguldak ve Rize bu yıl olduğu gibi 2016 yılında da AVM'lere ihtiyaç duyacak şehirler arasında yer alacak.
Araştırma sonuçlarına göre Türkiye genelinde AVM penetrasyonu şehirler itibariyle 2013 yılında 56 iken, 2014'te 58'e yükselmiş bulunuyor. Söz konusu oran 2015'te 59, 2016'da 60'a yükselecekken, 21 şehirde planlanan AVM bulunmuyor.

Üç şehir öne çıkıyor
Araştırmaya göre, kiralanabilir alan itibariyle üç büyük şehir öne çıkıyor ve genel rakamsal boyutta İstanbul başı çekiyor. 2014 yılı AVM kiralanabilir alan dağılımında İstanbul yüzde 40, Ankara yüzde 14, İzmir yüzde 5 ve diğer şehirler yüzde 41 paya sahip bulunuyor. Üç büyük şehir toplam kiralanabilir alanın yüzde 59'una sahip bulunuyor ve veriler itibariyle 2015 ve 2016 yılında ciddi bir değişim gözlenmiyor.

İstanbul'da halen AVM'ye ihtiyaç var
Araştırma İstanbul'un AVM sektöründe başlı başına ayrı bir kategori olduğunu ortaya koyuyor. Sayısal olarak AVM'lerin yüzde 32'sine, kiralanabilir alan olarak ise yüzde 40'ına sahip olan İstanbul'da 2014 Mart ayı itibariyle AVM sayısının 105, kiralanabilir alanın 3 milyon 777 bin 724 metrekare, ortalama büyüklüğün 35 bin 978 metrekare olduğunu raporda ifade eden uzmanlar; 2014, 2015 ve 2016 yıllarında AVM sayısının sırasıyla 133, 150 ve 157 şeklinde gerçekleşeceğini, kiralanabilir alanın 4 milyon 764 bin 536, 5 milyon 445 bin 549 ve 5 milyon 834 bin 920 metrekareye yükseleceğini belirtiyorlar.  Ortalama AVM büyüklüğünün ise 35 bin metrekare düzeylerinden 37 bin metrekare seviyesine çıkacağını kaydediyorlar.
İstanbul'da halen AVM'ye ihtiyaç olduğunu belirten uzmanlar, yeni geliştirmelerde ilçe bazında arz ve talep dengesinin birbiriyle örtüşüp örtüşmediğinin iyi analiz edilmesi gerektiğinin altını çiziyorlar.

Kiralanabilir alan dağılım
Büyüklüklerine göre AVM sayısı ve kiralanabilir alan dağılımı kriterine bakıldığında ise 2013 sonu itibariyle 5.000-10.000 metrekare alana sahip AVM sayısının 71, 10.001-20.000 metrekare alana sahip AVM sayısının 93, 20.001-40.000 metrekare alana sahip AVM sayısının 90, 40.001-80.000 metrekare alana sahip AVM sayısının 59 ve 80.000 metrekare üstü alana sahip AVM sayısının 13 olduğu görülüyor. Buna göre 326 AVM'nin 72'si toplam alanın yüzde 50'sine sahip bulunuyor. Bir başka deyişle, sayısal olarak toplam oranın yüzde 22'si toplam kiralanabilir alanın yarısını bünyesinde barındırıyor.
Bununla birlikte EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanları, halihazırda 18 şehirde 20 bin metrekare üzerinde AVM ihtiyacı olduğunu saptıyor ve 9 ilde ise 40 bin metrekare üzerinde AVM ihtiyacı olduğuna da dikkat çekiyorlar.

Fonksiyonunu yitiren AVM'ler Anadolu'da
Araştırmanın metodolojisine göre kiralanabilir bağımsız birimlerde yüzde 50'den fazla boşluk oranı ya da yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması veya kapanması 'fonksiyonunu yitirme' olarak tanımlanıyor. Buna göre 2011 ve önceki yıllarda İstanbul'da 264 bin 202, 2012 yılında 194 bin 158, 2013 yılında 14 bin 588, toplamda 472 bin 948 metrekare; Ankara'da 2011 ve önceki yıllarda 48 bin 178, 2012 yılında 28 bin 814, 2013 yılında 9 bin, toplamda 85 bin 992 metrekare; diğer şehirlerde 2011 ve önceki yıllarda 344 bin 643, 2012 yılında 364 bin 772, 2013 yılında 113 bin 230, toplamda 822 bin 645 metrekare kayıp yaşandığı kaydediliyor.
Kayıpların daha çok Anadolu şehirlerinde olduğu görülüyor, ancak Anadolu'da AVM geliştirmenin geç başlaması nedeniyle kayıplar da geçtiğimiz yıllarda yaşanmaya başlıyor. Bununla birlikte, kayıpların yüzde 60'ı aşkın bölümünün 20 bin metrekarenin altındaki AVM'lerde görüldüğü dikkat çekici bir olgu olarak öne çıkıyor.

Sisteme yeniden dönen AVM'ler
Fonksiyonunu yitiren AVM'lerden bazıları ise sisteme yeniden dönmeyi başarıyor. 2011'den 2012'ye geçerken toplam alandan yüzde 4.3, 2012'den 2013'e geçerken de yüzde 4.2 kayıp görülürken, toplam üretilen alan itibariyle 2011'den 2012'ye geçerken yüzde 1.2, 2012'den 2013'e geçerken de yüzde 0.5'i sisteme geri dönüyor. Buna göre 2012 yılında 92 bin 28, 2013 yılında 42 bin 801 ile toplamda 134 bin 829 metrekare alan sisteme yeniden kazandırılmış bulunuyor. Son bir yılın kaybı ise yüzde 1.2 düzeyinde kalıyor.  
Genel değerlendirmeyle bugüne değin Türkiye AVM sektörünün toplam kiralanabilir alan üretimi ve geri dönen alanlar dışında fonksiyonunu yitirmiş alanların yüzdesine bakıldığında ise yaklaşık 10 milyon metrekarelik kiralanabilir alanın yüzde 7'sinin kaybedilmiş olduğu görülüyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanları, söz konusu kaybın ciddi bir boyut sergilemediğini belirtiyorlar. Sektör büyüdükçe bu düzeyde kayıplar normal karşılanıyor.    

Ziyaretçi sayısı artıyor
Araştırmanın AVM ziyaretçi sayısı bulguları da ilginç bir sonucu gözler önüne seriyor. 2010 yılında tüm AVM'lerin aylık ortalama ziyaretçi sayısı 137 milyon 586 bin 497 ve metrekareye düşen ziyaretçi sayısı 22.1 iken; oran 2013 yılında aylık 182 milyon 905 bin 393 ziyaretçiye yükseliyor, metrekare başına düşen ziyaretçi ise 19.5'e düşüyor.
EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin araştırmasına göre aylık ziyaretçi sayılarının 2014'te 210 milyon 35 bin 921, 2015'te 229 milyon 337 bin 723, 2016'da 231 milyon 164 bin 187'ye yükselmesi öngörülürken, metrekareye düşen ziyaretçi sayısının 2014'te 18.7, 2015'te 17.9, 2016'da ise 17.0'a düşmesi bekleniyor.

Yatırımcılar için yol gösterici bilgiler
?ò "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" araştırmasının sonuç bölümünde plansız proje geliştirmenin olumsuz sonuçlarının ölçülebildiği belirtilerek, gelecekte de fonksiyonunu yitiren AVM'lerin olacağı, ancak kayıpların geri dönüşünün de mümkün olduğu bilgisine yer veriliyor.
?ò Fonksiyonunu yitiren AVM'lerin genellikle doğru analiz edilmeyen yatırımlar olduğunu ifade eden uzmanlar, bununla birlikte ortalama AVM büyüklüğünün artış trendi içinde olduğunu kaydediyorlar.
?ò Önem gösteren gelişmelerden birinin de yeni nesil AVM'ler olduğunu belirten uzmanlar, söz konusu AVM'lerin yeni yaşam alanlarıyla birlikte planlandığını rapor ediyorlar.
?ò Bununla birlikte, mesafelerin de önem taşıdığını ifade eden uzmanlar, tercihlerde mesafenin ciddi bir belirleyen olduğuna dikkat çekiyorlar.
?ò Sürdürülebilirliğin ve rekabetin, AVM sektörünün ulaştığı düzey itibariyle daha zorlaştığını belirten uzmanlar; kimliği olan, doğru konsept ve bileşenle öne çıkan AVM projelerinin başarılı olduğunun altını çiziyorlar.
?ò Uzmanlar, yükselen bir trend olan tematik AVM'ler, ihtisas çarşıları ve karma kullanımlı AVM'lerde "en"ler ve "ilk"ler döneminin başladığına dikkat çekerek, "En büyük performans merkezi", "En büyük eğlence merkezi", "İlk çocuk şehri" gibi yaklaşımların rekabet yoğun ortamda proje aşamasından başlayarak hayata geçirildiğine vurgu yapıyorlar.
?ò Raporda öne çıkan bir bulgu olarak çok sayıda AVM yapılması yerine doğru lokasyonda AVM yapılmasının verimlilik ve karlılık açısından uygun olduğuna işaret eden uzmanlar, ihtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerektiğini, aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlarının aslında doymamış olacağının da altını çiziyorlar.


Yorumlar

DİĞER Haberler

Top