2025 yılında Değerli Konut Vergisi sınırının 35 milyon TL’ye yükseltilmesi, ilk etapta vergi kapsamının daralacağı yönünde bir algı yaratıyor. Ancak özellikle büyükşehirlerde lüks ve nitelikli konut segmentinde yaşanan hızlı değer artışı, bu artışın etkisini sınırlayabilir. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, konut piyasasındaki fiyat dinamikleri dikkate alındığında 2026 yılında beyan sayısında sınırlı ama dikkat çekici bir artış görülebileceğini belirtti.
Son yıllarda artan inşaat maliyetleri, arsa arzındaki kısıtlılık ve güçlü talep, üst
segment konut fiyatlarını yukarı taşıdı. Özellikle merkezi lokasyonlarda yer alan yeni
veya yenilenmiş, yüksek standartlı konutların piyasa değerleri önemli ölçüde yükseldi.
Bu durum, geçmişte vergi sınırının altında kalan bazı taşınmazların bugün 35 milyon
TL eşiğine yaklaşmasına ya da bu eşiği aşmasına neden olabiliyor. EVA
Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı’ya göre sınır
yükseltilmiş olsa da piyasa gerçekleri dikkate alındığında kapsamın fiilen daraldığını
söylemek kolay değil.
Bugüne kadar Değerli Konut Vergisi’nde beyan sayısının sınırlı kalmasının temelinde
ise verginin tasarım özellikleri bulunuyor. Yüksek değer eşiği, Türkiye genelinde bu
tutarı aşan konut sayısını doğal olarak sınırlıyor. Ayrıca verginin çoğunlukla birden
fazla yüksek değerli konuta sahip mükellefleri hedeflemesi, kapsamın genişlemesini
engelliyor. Tek konuta sahip olanların çoğunlukla kapsam dışında kalması, kamu ve
diplomatik taşınmazlara tanınan muafiyetler ve değer tespitine yapılan itiraz süreçleri
de uygulamanın dar bir çerçevede kalmasına yol açıyor.
Öte yandan, son yıllarda Maliye’nin dijital denetim ve veri analiz kapasitesindeki artış
yeni bir döneme işaret ediyor. Tapu kayıtları, belediye verileri, banka bilgileri ve diğer
resmi veri kaynaklarının entegre biçimde değerlendirilmesi, yüksek değerli
taşınmazların tespitini kolaylaştırıyor. Bu gelişme, daha önce beyan edilmemiş
konutların ortaya çıkarılmasına ve uygulamanın etkinliğinin artmasına zemin
hazırlayabilir.
Zuhal Balsarı, mevcut düzenleme çerçevesinde verginin kısa vadede geniş bir
kesimi kapsamasının beklenmediğini ancak piyasa değerlerindeki artış ve dijital
denetim mekanizmalarının güçlenmesiyle birlikte 2026 yılında beyan sayısında
kademeli bir yükseliş görülebileceğini ifade ederek, “35 milyon TL’lik eşik teorik
olarak dar bir alanı işaret ediyor. Ancak konut piyasasındaki fiyat artışı ve veri temelli
denetim süreçleri birlikte değerlendirildiğinde, uygulamanın fiilen daha görünür hale
gelmesi mümkün” diyerek sözlerini bitirdi.
Yorumlar