logo
İSTANBUL OFİS PAZARINDA ANADOLU YAKASI İVME KAZANIYOR

İSTANBUL OFİS PAZARINDA ANADOLU YAKASI İVME KAZANIYOR

EVA Gayrimenkul'ün İstanbul ofis piyasasını mercek altına aldığı araştırması, Avrupa Yakası'nın merkezi iş alanı kimliğini koruduğunu ve korumaya devam edeceğini, ancak Finans Merkezi, kira avantajı ve ulaşım ağı kolaylıkları nedeniyle Avrupa Yakası'ndan Anadolu Yakası'na yöneliş yaşandığını açığa çıkarıyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türk firmalarının yanı sıra yabancı firmaların da İstanbul başta olmak üzere Türkiye'de ofis açmaya başlamalarıyla birlikte ofis projelerine olan ilginin giderek artmaya başladığını belirtiyor. Girişimcilerin ihtiyaç duyduğu ofislere yatırım yapan ve kiralayanların giderek artış kaydettiğini ifade eden Yazıcı, ofis sektöründeki beklentilerin bu denli artmasına paralel olarak geliştirici firmaların hizmet standardı yüksek A sınıfı ofis yatırımlarına yönelmiş olduklarını dile getiriyor. Ancak stok büyük bir hızla büyüdüğünde ofis sektöründe tehlikelerinde gelişme ile birlikte arttığını da sözlerine ekliyor.

Avrupa Yakası'nda ofislerin %83'ü A sınıfı
İstanbul ofis sektörüne bakıldığında, Avrupa yakasındaki ofislerin şişli-Zincirlikuyu ile Levent-Maslak aksında Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunluk kazandığı görülüyor. İstanbul'un Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandırılan bu bölge, profesyonel ve kaliteli ofis binalarının yoğun olarak yer aldığı, yüksek düzeyde talep gören ofis bölgesi olarak öne çıkıyor. Büyükdere Caddesi arteri dışında, İstanbul'un batı bölgesinde de ofis binaları bulunuyor ve Avrupa Yakası'nın toplam ofis stoku 2 milyon 560 bin m2 olduğu belirleniyor.

Avrupa Yakası'ndaki mevcut stokun yaklaşık %83'ünün A sınıfı, geriye kalan %17'sinin B sınıfı ofis projelerinden oluştuğunu kaydeden Yazıcı, Avrupa yakasındaki ofis alanlarını dört bölümde değerlendirmenin mümkün olduğunu, bu bölgelerin şişli-Mecidiyeköy-Zincirlikuyu ve Levent-Etiler'i kapsayan MİA bölgesi, Maslak bölgesi, Kağıthane, Seyrantepe, Haliç bölgesi ve Batı bölgesi olduğunu ifade ediyor. Yazıcı, İstanbul'da metrekare bazında en pahalı ofis projelerinin MİA bölgesinde yer aldığını söylüyor.

EVA Gayrimenkul'ün araştırmasına göre mevcut ofis stoku bölgeler bazında incelendiğinde Levent-Etiler'de 708 bin m2, şişli-Zincirlikuyu'da 559 bin m2, Maslak'ta 570 bin m2, Kağıthane-Seyrantepe'de 86 bin m2, Batı bölgesinde 636 bin m2 ofis stoku olduğu belirleniyor. Ortalama kira değerleri incelendiğinde ise MİA bölgesinin 37 dolar/m2, Maslak bölgesinin 32 dolar/m2, Kağıthane-Seyrantepe bölgesinin 20 dolar/m2, Batı bölgesinin 13 dolar/m2 olduğu ortaya çıkıyor. Öte yandan Yazıcı, Avrupa Yakası'nda yaklaşık 1 milyon 67 bin m2'lik gelecek stok beklentisi olduğunun altını çiziyor.

Anadolu Yakası'na yöneliş yaşanıyor
Ofis piyasasında İstanbul'da halen merkezi iş alanı olarak kabul gören Avrupa yakasından Anadolu Yakası'na bir yöneliş bulunduğunu kaydeden Yazıcı, Anadolu Yakası'nın özellikle finans, bankacılık ve hizmet sektörleri açısından gözde olduğuna vurgu yapıyor. Anadolu Yakası'ndaki Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası'na eşit sayılabilecek büyüklükte bir geliştirme yapıldığını söyleyen Yazıcı, açılan alışveriş merkezleri ve yeni oluşturulan konut alanlarıyla Avrupa Yakası'nın yeni çekim merkezleriyle önemini koruduğunu belirtiyor.

Anadolu Yakası'nda toplam ofis stokunun 1 milyon 755 bin m2 civarında olduğunu kaydeden Yazıcı, mevcut stokun yaklaşık %64'ünün A sınıfı, geriye kalan %36'sının B sınıfı ofis projeleri olduğunu ifade ediyor. Yazıcı, Anadolu Yakası'nda bulunan ofislerin Kozyatağı, Altunizade, Ümraniye ve Kavacık'ta, E-5 ve TEM bağlantılarının kolay olduğu, dolayısıyla erişilebilirliğin yüksek olduğu noktalarda yoğunlaştığını belirtiyor.

Stok emilim hızı üretimden daha yavaş
EVA Gayrimenkul'ün araştırmasına göre mevcut ofis stoku bölgeler bazında incelendiğinde Kadıköy-Kozyatağı'nda 242 bin m2, Ataşehir'de 255 bin m2, Altunizade'de 114 bin m2, Ümraniye'de 548 bin m2, Kavacık'ta 338 bin m2, Kartal-Maltepe'de 258 bin m2 ofis stoku olduğu belirleniyor. Ortalama kira değerleri incelendiğinde ise Altunizade bölgesinin 23 dolar/m2, Ataşehir bölgesinin 27 dolar/m2, Ümraniye bölgesinin 22 dolar/m2, Kavacık bölgesinin 22 dolar/m2, Kartal-Maltepe bölgesinin 18 dolar/m2 olduğu ortaya çıkıyor. Öte yandan Yazıcı, Anadolu Yakası'nda yaklaşık 1 milyon 211 bin m2'lik gelecek stok beklentisi olduğunu vurguluyor.

Anadolu Yakası'ndaki ofislerin Avrupa Yakası'na oranla daha ucuz kira oranlarına sahip olması nedeniyle gün geçtikçe daha çok tercih edildiğini belirten Yazıcı, ayrıca ulaşım bağlantılarının Maslak, Levent, Etiler bölgesine kıyasla daha gelişmiş olması nedeniyle Anadolu Yakası'nın yakın vadede ofis pazarındaki payını artmasının beklediğini de sözlerine ekliyor. Ancak İstanbul'da yılda takribi 300 bin m2 ofisin kiralandığının altını çizen Yazıcı, şehrin stok emilim hızında daha hızlı ofis üretildiği belirtiyor. Bu nedenle öncelikle fiyat-lokasyon dengesi sağlıklı projelerin mal sahibi ve kiracılarını bulacağını bu dengeyi oluşturmamış olan ofis projelerinin ise ekonomiye katkısının zamana alacağını belirtiyor. Ofis yatırımcılarının dikkatli olması gerektiğinin de özellikle altını çiziyor. Öte yandan finans merkezinin getireceği hareketlerinde dengeleri değiştirebileceğinin de unutulmaması gerektiğini söylüyor.

Yorumlar

DİĞER Haberler

Top