İstanbul’da çatı aralarının bağımsız konut olarak kullanılmasının önünü açan düzenleme, kentte konut arzından gayrimenkul değerlerine, kentsel dönüşümün finansmanından şehir siluetine kadar birçok alanda yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Mevcut imar planlarındaki kat sayısı artırılmadan ilave konut üretme potansiyeli taşıyan düzenleme, özellikle arsa maliyetlerinin yüksek olduğu İstanbul’da mevcut yapı stokunun daha verimli değerlendirilmesini sağlayabilir.
İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nde çatıların bağımsız konut olarak
kullanılmasına ilişkin düzenlemenin oy birliğiyle kabul edilmesi, yıllardır yeterince
değerlendirilemeyen çatı hacimlerinin konut üretimine kazandırılması açısından
önemli bir adım olarak öne çıkıyor. İstanbul İmar Yönetmeliği’nin önceki
düzenlemesinde çatı araları, esas olarak son kattaki bağımsız bölümlerle bağlantılı
alanlar olarak kullanılabiliyor, ayrı bir konut şeklinde projelendirilemiyordu. Yeni
yaklaşım ise uygun koşullarda bu alanların kendi girişine ve bağımsız kullanım
özelliklerine sahip konutlara dönüştürülmesini hedefliyor.
Düzenlemenin yalnızca yeni inşa edilecek binalar açısından değil, mevcut yapıların
değerlendirilmesi bakımından da önemli bir potansiyel taşıdığını belirten EVA
Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Bu konuyu
2018’den bu yana değişmesi gereken bir düzenleme olarak dile getiriyorduk.
Sonunda gündeme gelmesi biz gayrimenkul profesyonellerini çok sevindirdi.
İstanbul’da arsa maliyetlerinin yüksekliği ve yeni konut üretiminde karşılaşılan alan
kısıtları düşünüldüğünde, mevcut yapıların sunduğu potansiyeli değerlendirmek
büyük önem taşıyor. Burada yalnızca kullanılabilir metrekarenin artmasından söz
etmiyoruz. Uygun koşullarda, aynı bina içerisinde ayrı olarak satılabilecek veya
kiralanabilecek yeni bir gayrimenkul ortaya çıkabilecek. Şimdi yalnızca yeni
yapılanlarda değil, mevcut binalarda kullanılmayan çatı aralarını da sisteme katma
zamanı” dedi.
İstanbul’da Dokuz Ayda 19 Bin Yeni Konut PotansiyeliÇatı aralarının bağımsız konutlara dönüştürülmesinin konut arzına olası katkısını
değerlendirmek için yapı ruhsatı istatistikleri de önemli bir gösterge sunuyor.
İstanbul’da 2025 yılının ilk dokuz ayında 9 bin 706 binaya yapı ruhsatı verilirken, bu
ruhsatlar kapsamında 110 bin 212 daire yer aldı. Ruhsat verilen her binada ortalama
iki ilave çatı dairesi oluşturulabileceği varsayımıyla yapılan hesaplama, yalnızca
dokuz aylık dönemde 19 bin 412 ilave bağımsız bölüm potansiyeline işaret ediyor. Bu
senaryoda toplam bağımsız bölüm sayısı 129 bin 624’e ulaşırken, mevcut daire
sayısına kıyasla teorik artış yüzde 17,6 olarak hesaplanıyor.
Bu potansiyelin İstanbul gibi yeni arsa üretiminin sınırlı olduğu bir kentte dikkate
değer bir fırsat sunduğunu belirten Yazıcı, “Yapı ruhsatı verilerini iki ilave çatı konutu
varsayımıyla değerlendirdiğimizde, dokuz aylık dönemde yaklaşık 19 bin 400
bağımsız bölümden söz edebiliyoruz. Elbette bu rakam, her binada iki yeni konut
yapılabileceği anlamına gelmiyor. Parsel büyüklüğü, binanın geometrisi, çatı biçimi ve
teknik koşullar, uygulamanın kapsamını belirleyecek. Yeni imar alanları açmadan ve
mevcut planlardaki kat sayısını artırmadan, uygun yapıların çatı hacimlerini konut
üretimine kazandırmak İstanbul için önemli bir alternatif olabilir” diye konuştu.
Çatı Düzenlemesi Kentsel Dönüşümün Finansmanını Da EtkileyebilirÇatı aralarının bağımsız bölüme dönüştürülmesi, özellikle kentsel dönüşüm
projelerinin ekonomik açıdan uygulanabilirliğine katkı sağlayabilecek bir gelişme
olarak değerlendiriliyor. Düzenlemenin bu yönüne dikkat çeken Yazıcı, “Kentsel
dönüşümde en önemli meselelerden biri, projenin ekonomik olarak uygulanabilir hale
gelmesi. Mevcut maliklerin beklentileri ile inşaat maliyetleri arasında denge
kurulamaması, bazı binaların yenilenmesini güçleştiriyor. Çatı aralarında
oluşturulabilecek ilave bağımsız bölümler, uygun projelerde yükleniciye yeni bir gelir
kaynağı sağlayarak finansman dengesine katkıda bulunabilir.” ifadelerini kullandı.
İstanbul’un Çatı Silueti Yeniden ŞekillenebilirDüzenlemenin etkileri yalnızca konut arzı ve gayrimenkul ekonomisiyle sınırlı
kalmayacak; İstanbul’un mimari görünümünde de değişim yaratabilecek. Çatı
aralarının bağımsız konut olarak kullanılabilmesi, çatı biçimlerinin ve üst katların
tasarımının yeniden ele alınmasını gündeme getiriyor. İstanbul İmar Yönetmeliği’nin
44. maddesinde genel çatı sınırı yüzde 45 eğim ve 5 metre azami mahya yüksekliği
olarak tanımlanıyor. Çatı eğimi ve çatı hacminin bağımsız bölüm olarak
kullanılabilmesi birlikte değerlendirildiğinde, özellikle bitişik nizam yapılaşmanın
yoğun olduğu mahallelerde sokakların çatı çizgisinin değişmesi mümkün olabilecek.
Çatıların daha işlevsel yaşam alanlarına dönüşmesinin mimari açıdan yeni olanaklar
sunabileceğini belirten Yazıcı, “Çatı aralarının bağımsız konut olarak
değerlendirilmesi, binaların üst bölümlerinin mimari açıdan yeniden ele alınmasını da
beraberinde getirebilir. Daha kullanışlı iç hacimler ve yaşanabilir çatı katları
oluşturulması mümkün hale gelebilir. Bununla birlikte İstanbul’un kendine özgü kent
dokusunu ve mimari bütünlüğünü korumak da en az yeni konut üretmek kadar
önemli. Bu nedenle düzenlemenin yalnızca ilave metrekare ve satış geliri üzerinden
değerlendirilmemesi, mimari kalite ve kentsel kimlikle birlikte ele alınması gerekiyor”
değerlendirmesinde bulundu.
Yeni Konut Üretirken Yapı Güvenliği Ve Yaşam Kalitesi Korunmalıİstanbul’un konut ihtiyacına mevcut yapı stokunu daha verimli kullanarak çözüm
üretmek, önemli fırsatların yanı sıra dikkatle ele alınması gereken sorumlulukları da
beraberinde getiriyor. Düzenlemenin kalıcı bir kazanıma dönüşmesinin uygulama
koşullarına bağlı olduğunu ifade eden Cansel Turgut Yazıcı, “İstanbul’un yeni konut
üretmek için kullanabileceği arsalar giderek azalırken, mevcut yapılaşma haklarının
daha verimli değerlendirilmesi önem kazanıyor. Çatı aralarının bağımsız bölüme
dönüştürülmesi, yeni arsa gerektirmeden konut arzına katkı sağlayabilecek bir
yöntem. Ancak başarının ölçüsü yalnızca kaç yeni daire üretildiği olmamalı.
Oluşturulan konutların güvenli, enerji verimli, yeterli gün ışığı alan ve kentin mimari
kimliğiyle uyumlu yaşam alanları sunması gerekiyor. Önemli olan, bu potansiyeli
yalnızca yeni bir satış alanı olarak değil, İstanbul’un konut ihtiyacına ve yaşam
kalitesine katkıda bulunacak bir fırsat olarak ele almak” diyerek sözlerini tamamladı.
Yorumlar