Kentsel dönüşüm sürecinde değerleme ve teknik danışmanlık çalışmalarının önemine dikkat çeken EVA Gayrimenkul Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Erdem Akyol, “Deprem hiçbir kanun, zaman ve izin süresini beklemez. Bu nedenle kentsel dönüşümde geçen her gün, kaybedilmiş zaman bilinciyle ele alınmalıdır. Her vatandaşın en doğal hakkı olan yaşama ve barınma hakkı için belediyelerin, bakanlıkların, meslek odalarının, üniversitelerin ve sivil toplum kuruluşlarının aynı masa etrafında buluşması büyük önem taşıyor.” dedi.
2026 yılında kentsel dönüşüm alanında hayata geçirilen düzenlemeler, depreme dirençli
kentlerin oluşturulması ve depremin sosyolojik, psikolojik ve ekonomik boyutlarda
yaratabileceği yıkıcı sonuçların gelecek nesiller tarafından yaşanmaması açısından önemli
adımlar olarak öne çıkıyor. Bu süreçte SPK lisanslı değerleme firmalarına ve sektörde hizmet
veren değerleme uzmanlarına da önemli görevler düşüyor.
Teknik Sorunlar Dönüşüm Sürecini YavaşlatabiliyorMerkezi ve yerel yönetimlerin kentsel dönüşümü desteklemek için attığı adımların,
kanunların, yönetmeliklerin ve düzenlemelerin önemli olduğunu belirten EVA Gayrimenkul
Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Erdem Akyol, “Türkiye’de
kentsel dönüşüm sürecinde sık karşılaştığımız sorunların başında; dairelerin arsa paylarının
binanın kurulduğu dönemdeki şerefiye kriterleriyle uyumsuz olması, mevcut kullanım alanları ve kullanım fonksiyonları ile onaylı mimari proje arasında farklılıklar bulunması ve tapu kayıtlarının eski projeyle uyuşmaması gibi teknik sorunlar geliyor.” dedi.
Kentsel dönüşüm sürecinde gerek maliklerin gerekse firmaların gayrimenkul değerleme
kuruluşlarından teknik danışmanlık almalarının büyük önem taşıdığını vurgulayan Akyol,
“Sermaye Piyasası Kurulu’na tabi lisanslı değerleme uzmanları olarak bu noktada mülklerin
ve maliklerin yasal haklarının doğru tespit edilmesi, değerleme çalışmasının bağımsız,
objektif ve Uluslararası Değerleme Standartları’na uygun şekilde raporlanması önem
taşıyor.” ifadelerini kullandı.
Belediye ve Tapu Kayıtları Detaylı Şekilde İnceleniyorDönüşüm sürecinde yapılan teknik çalışmalara ilişkin bilgi veren Akyol, “Dönüşüme konu
bina veya siteye ilişkin ilgili belediyedeki imar arşiv dosyası incelenir ve yapı ruhsatına esas
onaylı mimari proje temin edilir. İlgili tapu müdürlüğünün dijital arşivinde yer alan mimari
projeler, binada kat irtifakı kurulmuşsa ayrıca değerlendirilir. Güncel tapu kayıtlarının
incelenmesiyle hak sahipliği, varsa hisse oranları ve mevcut arsa payı bilgileri çıkarılır.” dedi.
Elde edilen tüm verilerin analiz edilmesiyle maliklerin yasal durumdaki hakları ile mevcut
kullanımlarından doğan haklarının karşılaştırıldığını belirten Akyol, dönüşüm sürecinde
karşılaşılan sorunların önemli bir bölümünün bu aşamada ortaya çıktığını ifade etti.
Yanlış Hesaplamalar Büyük Anlaşmazlıklara Dönüşebiliyor
Yıllar önce yapılan yanlış hesaplamaların bugün büyük anlaşmazlıklara dönüşebildiğine
dikkat çeken Akyol, “Arsa payı hesapları ile yasal ve mevcut kullanım arasındaki farklılıklar,
dönüşüm sürecinde maliklerin karşısına önemli sorunlar olarak çıkabiliyor. Oysa yeni
yapılacak binalarda esas alınması gereken yalnızca eski tapu kayıtları değil; gerçek kullanım
alanları, onaylı mimari projeler, ortak alan dengesi, teknik hesaplamalar ve SPK lisanslı
gayrimenkul değerleme kuruluşlarından alınacak değerleme raporlarıdır.”
2026 yılında mahkemelere en fazla taşınan konular arasında hatalı arsa payları, ortak
alanların paylaşımı, bağımsız bölüm metrekareleri ve yeni projede bağımsız bölümlerin adil
şekilde dağıtılmamasına ilişkin itirazlar yer alıyor. Özellikle şerefiye haklarının gözetilmediği
projelerde, maliklerin hak kaybı yaşadığını düşünmesi uzlaşma sürecini zorlaştırabiliyor.
Şerefiye Haklarının Doğru Tespiti Uzlaşmayı KolaylaştırıyorDönüşüme girecek bina veya sitelerde yasal ve mevcut şerefiye haklarının doğru tespit
edilmesinin uzlaşmayı kolaylaştırdığını belirten Akyol, “Dönüşüm sonrası projede malik
kendi hakkının eksildiğini ya da bir başka komşusunun sebepsiz zenginleştiğini düşünmediği
zaman uzlaşma çok daha kolay sağlanıyor. Kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca
metrekare hesabı değil; bağımsız bölümlerin konumu, kullanım değeri, kat durumu, cephe
özellikleri, ortak alan dengesi ve benzeri unsurların da dikkate alınması gerekiyor. Bağımsız
ve objektif değerleme çalışmaları, tarafların haklarını daha net görmesini sağlarken dönüşüm sürecinde güven ortamının oluşmasına da katkı sunuyor. ”
Kentsel Dönüşüm Güvenin Yeniden İnşa EdilmesidirKentsel dönüşüm sürecinde alınacak teknik danışmanlıkların, ileride oluşabilecek birçok
sorunun bugünden çözülmesini sağlayabileceğini belirten Akyol, şu değerlendirmede
bulundu: “Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yıkılıp yenilerinin yapılması değildir. Bu
süreç; maliklerin ve firmaların birbirlerine olan güveninin yeniden inşa edilmesi, şehirlerin
geleceğe hazırlanması ve çocuklarımıza daha güvenli bir ülke bırakılmasıdır. Bugün
dönüşüm süreci için atılacak her doğru teknik danışmanlık adımı, yarın yaşanabilecek birçok
sorunun önceden çözülmesini sağlayacaktır.”
Yorumlar