Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzman Yardımcısı Muammer Durmuş, kentsel dönüşüm projelerini mercek altına alarak, sürecin daha sağlıklı ilerlemesi için dikkat edilmesi gereken noktaları açıkladı.
Özellikle 6 Şubat 2023 tarihinde Türkiye’de yaşanan deprem felaketinden sonra
kentsel dönüşüme olan talebin ciddi sayıda artış gösterdiğini belirten Eva
Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzman Yardımcısı Muammer
Durmuş, “9 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazetede büyük bir majör değişiklik yapıldı.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda
Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’’
ile birlikte daha önceden kentsel dönüşümün gerçekleşmesi için hak sahiplerinin en
az üçte iki oranında çoğunluğunun onayı yerine artık hak sahiplerinin salt
çoğunluğunun kararı ile kentsel dönüşüme gidebilmeleri sağlandı. Bu kanun
değişikliği ile 2/3 oranını sağlamakta zorlanan binalarında dönüşebilmesi gündeme
geldiği için kentsel dönüşüm projelerini pozitif etkilendi.” dedi.
Kentsel dönüşüm projelerinde dönüşüme konu olacak eski yapı ile dönüşüm
sonrasında oluşacak yapıların birçok nedenle farklılıklar gösterdiğini de sözlerine
ekleyen Durmuş, “Gerek yıkımı gerçekleştirilecek binalarda gerekse yeni yapılacak
projelerde her bir bağımsız bölüm için şerefiye kriterleri değerlendirilmesi ve hak
sahiplerinin kayba uğramaması için değerleme raporları hazırlanabilmektedir.
Şerefiyelendirme; bir binada yer alan dairelerin sahip oldukları özellikler göz önüne
alınarak farklı kriterler ile birbirlerinden ayrıştırılması ve bu ayrıştırılan kriterlere göre
değer farklılıklarının belirlenmesi işlemidir. Örneğin; bir binada aynı katta, aynı tipte
ve aynı büyüklükte 2 farklı daire olduğunu düşünelim. Dairelerden biri ön cephede,
güney yönünde ve deniz manzaralı, diğer daire ise arka cephede, kuzey yönünde ve
sokak manzaralı. Aynı binada, aynı katta, aynı tipte ve aynı büyüklükte 2 daire
olmasına rağmen manzara, yön vb. kriterler üzerinden şerefiye hesabı yapılarak
daireler arasında değer yönünden ayrım yapılabilmektedir.
Kentsel dönüşüm projelerinde şerefiyelendirme ve değerleme raporu alınması
mal sahipleri ve müteahhitler için oldukça önemli
Değerleme raporu hazırlanmadan yapılacak kentsel dönüşüm projelerinde geliştirici
ile hak sahipleri arasında anlaşmazlıkların çözülmesi veya ilerde de sürecin kötüye
gitmesi gibi durumlar olabilmektedir. Hak sahipleri haklarının yendiğini iddia edebilir,
kendilerinin daha kötü bir daireye verildiğini, başka komşularının hak etmedikleri
halde daha iyi dairelere verildiği gibi iddia edebilir. Değerleme raporları; süreçte
yaşanabilecek olası bir anlaşmazlık durumunda dairelerin manzarası, büyüklüğü ve
şerefiyesinin kanıtlanması açısından aynı zamanda bir delil niteliği de taşımaktadır.
Bu sebeple de SPK lisanslı bir firmadan bina yıkılmadan önce rapor alınması sürecin
devamındaki olası riskleri bertaraf etmek açısından önemlidir.
Yeni yapılacak mimari projelerde, mal sahiplerinin eski dairesi ile aynı manzara,
konum, yön vb. unsurları içeren bir daire talep etmeleri de geliştiriciler açısından yeni
mimari projelerin de mümkün olduğunca eskisine benzer bir biçimde tasarlanması
gerekliliğini ortaya koymaktadır.
Raporlar hangi amaçlar için kullanılıyor?6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin Dördüncü bölümünde yer alan
taşınmazların değerinin tespiti başlığı altında ‘’Taşınmazın değeri; taşınmaz
değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve
mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak,
4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesindeki
esaslara göre veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme
standartlarına uygun olarak tespit edilir.’’ İbaresi bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm
projelerinde değerleme raporu hazırlanması durumunda mevcut durum şerefiye
çalışması için dönüşüme konu apartman, site gibi yapıların yıkılmadan hazırlanması
özellikle malikler açısından çok önemli bir konudur. Mevcut yapı yıkılmadan lisanslı
değerleme uzmanları tarafından dönüşüme konu bağımsız bölümlerin her birinin
avantajları ve dezavantajları bakımından ayrıştırılarak ve birçok kriter göz önünde
bulundurularak şerefiyesi belirlenir ve yıkım öncesi şerefiye listesi oluşturulur.
Böylelikle dönüşüme konu projede yer alan yapıların her birinin şerefiye oranı
belirlenir ve değer sıralaması yapılır. Mevcut yapı için şerefiye çalışması yapıldıktan
sonra mevcut yapı için yapılmış olan şerefiye raporu, yıkım sonrası kentsel dönüşüm
bazında yerinde inşa edilecek yeni projede, eski maliklerin projede edineceği yeni
taşınmazında etkili rol oynar.
Şerefiyelendirme çalışması ile değer sıralamasına göre eşleştirme yapılabiliyor
Yıkım sonrası yerinde inşa edilecek yeni proje için uydu görüntüleri, onaylı mimari
projesi ile büyüklük, kat, yön, cephe vb. kriterler ile sahada onaylı mimari projesine
göre kat hizaları dikkate alınarak drone uçuşları ile manzara vb. kriterler üzerine proje
şerefiye çalışması yapılır. Böylelikle yeni proje için bağımsız bölüm bazında
şerefiyelendirme yapılarak değer tespiti yapılır. SPK lisanslı değerleme kuruluşları
adil, tarafsız, objektif ve şeffaf bir değer tespiti çalışması ile mevcut durumda yer alan
bağımsız bölümlerin şerefiyelendirme çalışmaları ile birlikte yıkım sonrası inşa
edilecek yeni proje içinde yapılacak şerefiyelendirme çalışması ile değer
sıralamasına göre eşleştirme yapabilmektedir. Kısacası şerefiye içerikli değerleme
raporları, kentsel dönüşüme konu eski projede yer alan maliklerin, şerefiyelendirilmiş
değerlerine göre yeni projede hangi dairede yer alacağını belirleyen, sonradan
oluşacak hukuki sorunların bertaraf edilmesinde büyük rol oynayan bilimsel bir
çalışmadır.” şeklinde konuştu.
Yorumlar