MUTFAKSIZ EVLERE HAZIR OLUN!

2023’ün son üç ayında konut sektörünü inşaatın duayen ismi, Nazmi Durbakayım ile değerlendirdik. Teknik Yapı Holding Onursal Başkanı ve İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Durbakayım, konut satışlarını, ucuz satılık ve kiralık konutun formülünü, depreme dirençli binalar için ‘Yol Haritası’nı gayrimenkul firmalarının halka arz edişlerini ve 2024 beklentilerini MoveUp Talk’ta MoveUP Dergisi Genel Yayın Yönetmeni Naz Kurt’a anlattı…

– Yılların deneyimli ismi olarak Teknik Yapı’yı nasıl kurdunuz, nasıl önemli bir marka haline getirdiniz?

“İTÜ’den mezun olduktan bir taraftan yap-sat inşaatları, bir taraftan da fabrika inşaatları, iş ve konut alanları da yapınca makrodan mikroya düşünebiliyorsunuz. Böylelikle Teknik Yapı’nın bir çizgisi oldu. Bugün çok büyük projelerimizde dahi en ufak detayları edinebiliyoruz. Bunları proje safhasında incelediğimiz için imalat safhasında güçlük çekmiyoruz.

Derler ya, “Postacıya bir gün izin vermişler, bütün şehri dolaşmış”, bizim bütün işlerimiz inşaat üzerine. İnşaat, projelendirmek, yer seçmek, pazarlamak gibi sürekli yaşayan bir süreç. Projeyi bitirip insanlar yaşamaya başladığında yeni ihtiyaçlar olduğunu gördük ve işletme şirketleri kurduk. Diğer taraftan hep örnek aldığımız otomotiv ve sanayii sektöründeki nereden alacağım, bakımını nereye yaptıracağım gibi sorunlar konutlarda da var. Dairelerde çıkacak sorunları bilen birinin çözmesi lazım. Bunlara önem vererek bugünlere kadar geldik.
Teknik Yapı’nın bugün binlerce müşterisi var, ‘Dostlarımız’ diyoruz onlara. Her yaptığımız projede öncelikle ‘Teknik Yapı Dostları’na lansman yapıyoruz.”

– Teknik Yapı’nın evlerinde oturanlardan biriyim. Aile arasında konuşurken şöyle bir muhabbet geçer; “O ev çok huzurluydu”…

“Projelerimizi yaparken bir konsept seçtikten sonra dairenin içinde nasıl yaşanıyor, Ev hanımlarının alışkanlığıdır, salonun şeklini senede birkaç kez değiştirmeden rahat edemezler. Biz de salonda oturumun kaç versiyonunun olabileceğini hesap ediyoruz. Dikkat ederseniz bazı dairelerde böyle bir değişiklikte kablolar uzuyor gidiyor, bunun önüne geçiyoruz; dolaylı aydınlatma dediğimiz yeni aydınlatmayı yaptık. Konutun insana hizmet etmesi, insanın konuta uğraşmamasını sağladık. “Huzurlu ev” dediğinizde de bir takım faktörler var: Güneşi nereden alıyor?.. Mutfak dahil nasıl bir hava sirkülasyonu yaratıyorsunuz?.. Bunları da tasarladığınız vakit, o ev size bir sıcaklık veriyor.”

“Evin metrekaresi veya oda sayısı değil fonksiyon olarak yeterli olup olmadığı önemli. 2004’ten sonra 1+1 modelini ilk uygulayanlardanız. 1976’da home-office yaptık Şişli’de. Orada ilginç bir şekilde talep gördük. O zamandan beri küçük daire çalışmalarımız var. 2004’te Uphill Court projesini yaparken, ‘bir insanın evinde hem ikamet etmesi hem de çalışması’ alternatifini önceledik. Öğrencilerin, ayrı yaşayan kişilerin… Projenin başına çok talep gördük. Bir blok daha yaptık… 1+1’in geliştirilmiş hali stüdyo daireye döndü ve Uzakdoğu’da da gördüğüm bir model: Mutfak yok… Evin maliyetini oluşturan en büyük unsurlardan biri mutfak. Çin’de mutfak yapmıyorlar çünkü dışarıda yiyorlar, daha ucuza geliyor. Sonraki projelerimizde mutfağı ortadan kaldırmak gibi bir fikrimiz var.”

“DÜNYA İKİNCİSİYİZ AMA DEPREMDE REZİL OLDUK”

– Nazmi Durbakayım, bu vizyona okuyarak mı gezerek mi sahip oldu?

“Gezerek, yaşayarak, düşünerek… Biz, “Yapalım ve bitsin” demiyoruz. Neticede sektör bunu benimsiyorsa ulusumuza yararı olsun çünkü dünyadaki inşaat sektöründe ikinci sıradayız Türk müteahhitler olarak. Her şeyin güzelini, iyisini yapmaya muktediriz. Ancak depremde binalarımızın yıkılmasıyla dünyaya rezil olduk! Bu bizim yaramız. İnşallah bunu da önümüzdeki günlerde telafi ederiz.”

– İstanbul ve İzmir projelerinizde son durum nedir?

“İstanbul’da 6 projemiz var ediyor. Bir kısmı teslim ediliyor, yeni başlayacaklarımızın hazırlıklarını yapıyoruz. Zaten bu bizim rutinimi: Biri biter, diğeri başlar… İzmir’de Alsancak’ta bir projemiz var; yıl sonundan itibaren teslimlere başlayacağız. İzmir halkının beklenti ve yaşam alışkanlıklarına göre tasarladık. Denizli’deki projemize başlamadan önce Denizli halkını inceledik. Neyi seviyor, ne yapıyor? Balkonda yaşıyorlar mesela… Balkonda da güneşten rahatsız olunca çarşaf asıyorlar. Projede buna göre çözümler ürettik. İzmir’de de böyle çalıştık. İstanbul ve İzmir arasında mekik dokuyoruz.”

– İki şehir de deprem riski üzerinde…

“Bakın, deprem olmazsa dünya yaşamaz, ölür! Dünyaya hayat veren yer hareketleri. Yağmur, kar, rüzgar gibi… Depremin ne şekilde olacağı biliniyor, siz binanızı ona göre inşa ettiğiniz zaman sorun olmaz. Bunun en büyük örneği Japonya’da deprem oluyor, insanlar yaşamına devam ediyor.”

– İmalatta değişim olur mu sizce?

“İNDER olarak ‘Yol Haritası’ hazırladık, zeminden başlayarak… Faydan 5-10 metre öteye çekmek suretiyle inşaat yapılabilir. Fayın üzerine yapmazsanız sorun yok. Heyelan bölgesinin üzerine bina katiyen yapılmaz. Heyelan bölgesi, anakara üzerinde akan, kayan bir bölge. Bunu tutamazsınız. Deprem farklı. Fay kırılıyor ve belli bir etkileşim ile hareket oluyor. Bunu biliyorsunuz ve hesaplıyorsunuz, projenizi ona göre yapıyorsunuz. İzmir’deki bölgede çok ciddi zemin çalışmaları var. 1.5 sene sürdü. Önce etrafına perdeler yapılıyor, ankre ediliyor, üzerine toprak ve baret kazıklar yapılıyor, bir buçuk sene zemini iyileştiriyorsunuz. Zemini hazır hale getirdikten sonra sorun yok… “

– İşin büyük yoğunluğu temel kısmında, sonraki bölümler hızla yükselir zaten…

“Bazı yerlerde kayalık ve şanslı zeminler vardır. Orada kazığa ve iksalara ihtiyacınız olmaz ama heyelan olmayan her arazide zemin iyileştirme yapılır. Üst yapıda zaten yapılacaklar belli ama maalesef hala aynı hatalar yapılıyor. Deprem görüntülerinde şunu görüyorsunuz: Sandviç tipinde üst üst yığılmış döşemeler. Bunun sebebi de mesnet noktalarının kolonlarla kirişlerle oluşan düğüm noktalarının iyi yapılmamasından dolayı bunlar katlanıyor. İNDER’in Yol Haritası’nda var: Düşey elemanlarla yatay elemanlar eş zamanlı dökülemez. Döktüğünüz vakit düğüm noktalarını oluşturamıyorsunuz. Donatıyı ona göre bağlayamıyorsunuz, bağlasanız beton geçmiyor, vibrasyonu sağlayamıyorsunuz. Bunları yaptığınız vakit hiç problem yok. Bitti…”

– 50 yılda, konut sektöründe hiç bu kadar iniş görmüş müydünüz?

“Uçakla şehrin üstünden geçerken rahmetli Turgut Özal’dan şu sözleri duyduk: “Her taraf kırmızı olmuş, bu işe fren yapalım”… Bugün Türkiye’de yılda 700 bin konuta ihtiyacımız var. Bu yapılırken tüketici ve üreticinin rakam olarak bir yerde buluşması lazım. Ülkemizde geçici bir hasret oluyor, sonra yine kavuşuluyor.”

“ARSA BEDAVA OLMALI!”

“Arsa en büyük maliyet girdimiz, İnşaatta şu denklem vardı: 1/3’ü arsa, 1/3’ü inşaat gideri, 1/3’ü de müteahhitlik kârı… Sonuncusu artık bitti. O milattan önceydi, ben bir miktar yakaladım… Müteahhit kazancı, arsa ve inşaat maliyetleri arasında paylaşıldı. Bugün arsa maliyeti, inşaat maliyetinin –en tercih edilmeyecek yerde bile- yüzde 50’si. Bazı bölgelerde yüzde 80… Hal böyle olunca arsa belirleyici oluyor. Bizim burada arsa girdisini ortadan kaldırmamız lazım. Arsayı bedava yapmamız lazım.”

– Bunun için devletten destek almamız lazım…

“Bugün dünyada model nedir? İngiltere’de arazi kamunun, şahsın değil. Uzun yıllık kiralamalar yapılıyor. 49 veya 99 yıllığına. İNDER olarak 1.5-2 yıldır öneriyoruz: Kamu, arsanın üst hakkını versin, 49 yıllığına burası kiralansın. Arsa girdisi olmadığı vakit, sırf inşaat… O kısım da makul rakamlara inebilir. Maliyetler de yüzde 50’ye iner. Yolda yürürken aklınıza geliyor mu “Bu yol kaç para?” diye? O mal kamuda, onun değeri yok. Binanın kullanıldığı arsada da bu yapıldığı takdirde masraflar aşağı çekilir.”

– İnşaat şirketlerinin halka arzıyla alakalı ne düşünüyorsunuz?

“Doğru bir hareket, çünkü Türk insanın en güvendiği yatırım gayrimenkul. Gayrimenkule tek başına sahip olma şansı azaldıkça, bir takım yan ürünler çıkıyor; payı, hissesi, devresi vs… Altını yastık altına koyarlar ama dövizden ve borsadan korkar normal vatandaş. Güvenli liman gayrimenkul. Gayrimenkul sektöründen hisse alması, parasının yine güvendiği sektörde bulunması anlamına geliyor. Halkımızın ihtiyacı olan bir hareket, inşaat sektöründe çalışan firmaların da ihtiyacı olan finansman kaynağı…”

– 2023’ü geride bıraktık, sizce 2024’te neler olacak?

“Sektör bundan sonra toparlanacak. Peki nasıl? Konut kredileri yokken inşaat firmaları nasıl satıyordu? İpotek yaparak kendi kredi sağlıyordu. Tekrar o döneme dönüş var. Yeterli banka kredisi alamayanlar takas yoluna gidecek. Yani bu sektör durmaz, şimdi yukarıya doğru hareket edeceği noktaya geldi.”