OFİS KİRALAMALARINDA ARTAN UYUŞMAZLIKLARA DİKKAT

Şirketlerin işyeri ve ofis kiralamalarında yaşadığı uyuşmazlıklar, son dönemde artış gösteriyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira sözleşmelerinde yapılan hataların ilerleyen dönemde ciddi hukuki ve mali risklere neden olabileceğini belirterek, sözleşme hazırlık sürecinde profesyonel destek alınması gerektiğini vurguladı.

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira sözleşmelerinde yaşanan uyuşmazlıkların temelinde
çoğunlukla sözlü anlaşmaların ve yetersiz belgelerin yer aldığını belirterek,
“Sözleşmenin mutlaka yazılı olması gerekir. Kira bedeli, artış oranları, masraflar ve
tarafların sorumlulukları açıkça belirlenmezse, en küçük anlaşmazlık bile mahkemeye
taşınabiliyor. Bu nedenle sözleşme süreci profesyonelce yürütülmeli.” dedi.
Şimşek, ofis kiralamalarında tarafların sorumluluklarının özellikle bakım, onarım,
güvenlik ve sigorta yükümlülükleri açısından net şekilde tanımlanması gerektiğini de

vurguladı.

Mülkün hukuki durumu mutlaka araştırılmalı
Ofis veya işyeri kiralamadan önce taşınmazın hukuki statüsünün titizlikle incelenmesi
gerektiğini belirten Şimşek, şu uyarılarda bulundu:
“Tapu kaydında ‘davalıdır’ ya da ‘hacizlidir’ gibi bir şerh olup olmadığı mutlaka
kontrol edilmeli. Devir veya alt kiralama haklarının ana sözleşmeye uygunluğu da
gözden kaçırılmamalı. Bu detaylar, ileride çok daha büyük hukuki sorunları önler.”

Pandemi sonrası sözleşmelere yeni hükümler eklendi

COVID-19 pandemisiyle birlikte “aşırı ifa güçlüğü” gibi olağanüstü durumların kira
ilişkilerini doğrudan etkilediğini hatırlatan Şimşek, yeni dönemde sözleşmelere
uyarlama hükümleri eklenmesinin yaygınlaştığını ifade etti:
“Öngörülemeyen olağanüstü durumlar için sözleşmede uyarlama kayıtlarının
bulunması, hem kiracıyı hem kiraya vereni korur. Bu tür düzenlemeler, ileride

yaşanabilecek anlaşmazlıkların çözümünü kolaylaştırır.”

Teminat ve vergisel yükümlülüklere dikkat

Kira sözleşmesine bağlı teminat veya senetlerin içeriği, amacı ve hangi koşullarda
icraya konulabileceğinin açıkça belirlenmesi gerektiğini vurgulayan Şimşek, vergisel

açıdan da önemli bir uyarıda bulundu:

“Kiralama işleminin niteliği, kurumlar vergisi ve KDV yükümlülüklerini doğrudan
etkiler. Bu nedenle mali müşavirlerle birlikte değerlendirme yapılmalı; kira süreci

yalnızca hukuki değil, mali yönden de planlanmalıdır.”

Ofis kiralamalarında en sık görülen davalar
İşyeri kiralamalarına ilişkin en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; kira bedelinin
ödenmemesi, tahliye, sözleşmenin ispatı ve kiralanan mülkün hasarından doğan

sorumluluk konularında yaşanıyor.

Şimşek, ayrıca son dönemde muvazaalı işlemler ve sorumluluktan kaçınma amaçlı
kira devirlerinin de arttığına dikkat çekerek, “Bazı şirketler, işçi alacakları gibi yasal
yükümlülüklerden kaçınmak için kira sözleşmesi adı altında muvazaalı devirler
yapabiliyor. Ancak bu tür durumlarda taraflar müştereken ve müteselsilen sorumlu

tutulabiliyor.” şeklinde konuştu.

“Detaylı sözleşme, en güçlü önlemdir”
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, ofis kiralamalarında en önemli güvence unsurunun iyi
hazırlanmış bir sözleşme olduğunu vurgulayarak sözlerini şöyle tamamladı:
“İşyeri kiralamalarında sözleşmenin yazılı, açık ve olası tüm senaryoları kapsayacak
şekilde detaylı hazırlanması büyük önem taşır. Sorumlulukların net şekilde
tanımlandığı, teminat koşullarının açıkça belirlendiği bir sözleşme, gelecekte
doğabilecek birçok sorunu en başından engeller.”