ÜNİVERSİTE ŞEHİRLERİNDE KİRALAR ENFLASYONUN ALTINDA KALDI

Emlakjet, Endeksa veri gücüyle üniversite şehirlerinde kira piyasasını mercek altına aldı. Araştırmaya göre İstanbul 43 bin TL'yi aşan ortalama kira ile öğrenciler için en pahalı şehir olmayı sürdürürken, Ankara ve İzmir 30 bin TL bandını aştı. Çalışma, birçok üniversite kentinde kira artış hızının enflasyonun gerisinde kaldığını ortaya koydu.

Haziran 2026 verileri kullanılarak hazırlanan araştırma, örgün üniversite
öğrencilerinin yoğun olarak yaşadığı 15 ilde kira fiyatlarını, 1+1 daire piyasasını ve
yatırım geri dönüş sürelerini inceledi. Araştırma, nominal kira artışlarının devam
ettiğini ancak yıllık %32,4'lük enflasyon dikkate alındığında birçok şehirde reel kira

artışının negatif bölgede kaldığını ortaya koydu.

İstanbul Zirvedeki Yerini Koruyor
Öğrenciler için en yüksek kira maliyeti bu yıl da İstanbul'da görüldü. Kentte ortalama
konut kirası 43 bin 44 TL'ye ulaşırken, İstanbul'u 32 bin 172 TL ile Ankara ve 31 bin
757 TL ile İzmir takip etti. Antalya'da ortalama kira 27 bin 317 TL, Çanakkale'de ise
26 bin 839 TL olarak hesaplandı. Böylece üniversite öğrencilerinin yoğun olarak
tercih ettiği şehirlerde ilk beş sırayı İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Çanakkale
oluşturdu. Buna karşılık Eskişehir, Kayseri ve Erzurum gibi şehirler 20 bin TL'nin
altında veya hemen üzerinde seyreden ortalama kira bedelleriyle öğrenci bütçesi

açısından görece daha erişilebilir şehirler olarak öne çıktı.

1+1 Dairelerde Talep Fiyatları Yukarı Taşıyor
Öğrencilerin sınırlı bütçeleri ve tek kişilik yaşam tercihleri nedeniyle 1+1 dairelere
olan talep güçlü seyrini koruyor. İstanbul'da 1+1 dairelerin ortalama aylık kirası 35 bin
300 TL'ye yükselirken, Ankara 28 bin 400 TL, İzmir 23 bin 169 TL ve Antalya 22 bin
493 TL ile öne çıkan şehirler arasında yer aldı. Özellikle büyükşehirlerde küçük
metrekareli konutlara olan talebin güçlü seyrini koruması, bu segmentte fiyatların

genel ortalamanın üzerinde kalmasına neden oluyor.

Kira Artışında Trabzon ve Kayseri Öne Çıktı
Araştırma, kira artış hızında ise Trabzon'un dikkat çektiğini ortaya koydu. Kentte
ortalama kiralar son bir yılda nominal olarak yüzde 26,7 artarken, 1+1 dairelerde
artış oranı yüzde 40,3'e ulaştı. Kayseri ise 1+1 konutlarda yüzde 41'lik artışla bu
segmentte en yüksek yıllık yükselişi kaydetti. İstanbul'da da 1+1 kiralarının yıllık
yüzde 39 artması, öğrenci konutlarına yönelik talebin güçlü şekilde devam ettiğini

gösterdi.

Reel Kira Artışlarında Dengelenme Dikkat Çekiyor
Enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında ise kira piyasasında dengelenme
dikkat çekiyor. Genel kira piyasasında yalnızca İstanbul yıllık yüzde 9,8 reel artış
kaydederken, 1+1 segmentinde Kayseri ve Trabzon enflasyonun üzerinde
performans gösteren şehirler olarak öne çıktı. Antalya, Ankara, İzmir, Bursa,

Eskişehir ve diğer birçok üniversite kentinde ise kira artışları enflasyonun altında

kaldı.

Yatırımcı Açısından Öne Çıkan Şehirler
Araştırma, öğrenci şehirlerinin yatırım potansiyeline ilişkin de dikkat çekici sonuçlar
ortaya koydu. Ortalama konutlarda amortisman süresi İstanbul'da 11,7 yıl, Ankara'da
11,2 yıl, Eskişehir'de 12,9 yıl ve İzmir'de 13,8 yıl olarak hesaplandı. Öğrenci
konutlarının yoğun olduğu 1+1 segmentinde ise Sakarya 10,2 yıllık geri dönüş
süresiyle dikkat çekerken, İstanbul 11,1 yıllık amortisman süresiyle yatırımcı

açısından avantajlı şehirler arasında yer aldı.

Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, üniversite tercih döneminde kira piyasasının daha dengeli bir görünüme kavuştuğunu belirterek, özellikle öğrenci talebinin yoğun olduğu bölgelerde 1+1 dairelere yönelik hareketliliğin sürdüğüne dikkat çekti. Öğüt, şöyle devam etti:

"Üniversite tercih dönemleri, öğrenci nüfusunun yoğun olduğu şehirlerde konut
piyasasının yönünü belirleyen en önemli dönemlerden biri olmayı sürdürüyor..
Haziran 2026 verileri, kira fiyatlarının nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak
enflasyondan arındırılmış verilere baktığımızda piyasada daha dengeli bir görünümün
oluştuğunu gösteriyor. Buna karşın İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde
barınma maliyetleri öğrenciler açısından önemli bir yük olmaya devam ediyor.
Öğrenci talebinin yoğunlaştığı 1+1 daire segmenti, hem kullanıcılar hem de
yatırımcılar açısından önemini koruyor. Özellikle Sakarya ve İstanbul gibi şehirlerde
yatırımın geri dönüş süreleri bu segmentin cazibesini destekliyor. Üniversite kayıt
sürecinin başlamasıyla birlikte özellikle merkezi lokasyonlardaki küçük metrekareli
konutlara yönelik talebin canlılığını korumasını bekliyoruz. Önümüzdeki dönemde
fiyat hareketlerinin, son yıllardaki hızlı yükselişlerin ardından daha kontrollü bir seyir
izleyeceğini öngörüyoruz.”