logo
AVM YATIRIMLARI HIZ KESMÝYOR

AVM YATIRIMLARI HIZ KESMÝYOR

"Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" baþlýklý araþtýrmaya göre AVM sektörü önümüzdeki üç yýl içinde yüzde 46 büyüyecek. 2014, 2015 ve 2016 yýllarýnda sýrasýyla 64, 42 ve 17 AVM açýlacak ve AVM sayýsý 2014 sonunda 328, 2015'te 432, 2016'da ise 449'a ulaþacak.

EVA Gayrimenkul Deðerleme Danýþmanlýk ile Akademetre Araþtýrma & Stratejik Planlama iþbirliðiyle Türkiye genelinde gerçekleþtirilen AVM araþtýrmasý çarpýcý sonuçlarý ortaya koyuyor. "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" baþlýklý araþtýrmaya göre; 1995 yýlýnda 12, 2006 yýlýnda 117, 2014 Mart ayýnda 328 olan AVM sayýsýnýn 2014 sonunda 328, 2015'te 432, 2016'da ise 449'a ulaþacaðý belirtiliyor.
AVM araþtýrmasýna göre 2006 yýlýnda Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alaný 3 milyon 93 bin 46 metrekare iken, oran 2010 yýlýnda 6 milyon 533 bin 481 metrekareye ulaþýyor. 2014 Mart ayýnda 9 milyon 365 bin 643 metrekare olarak hesaplanan kiralanabilir alanýn 2014 sonu itibariyle 11 milyon 235 bin 953, 2015'te 12 milyon 843 bin 15, 2016 yýlýnda ise 13 milyon 581 bin 276 metrekareye yükseleceði öngörülüyor.

Anadolu þehirlerinde AVM trendi yükseliþte
þehirler bazýnda geniþ kapsamlý bir deðerlendirmeye de yer verilen raporda, portföyü olan geliþtiricilerle temasa geçilerek 2016'ya kadar olan projeler hakkýnda bilgi alýnarak, halihazýrda faaliyette bulunan, inþa edilen ve proje halinde olan AVM'ler belirleniyor.
Buna göre 2014, 2015 ve 2016 yýllarýnda sýrasýyla 64, 42 ve 17 AVM açýlmasý bekleniyor. Sektörün mevcut büyüklüðü 9.2 milyon olarak düþünüldüðünde, 2016 yýlýnda 13.4 milyon metrekareye ulaþacaðý ve yüzde 46 oranýnda büyüyeceði görülüyor. Belirlenen oranlara göre Anadolu'ya ciddi bir yayýlma olduðu, ancak Anadolu'nun bu kadar AVM'ye ihtiyacý olup olmadýðý, projelerin doðru yerlerde geliþtirilip geliþtirilmediði sorunu raporda önem kazanýyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanlarý, ihtiyaç duyulan AVM alanlarýnýn tümünün geliþtirilmesi durumunda bile doðru lokasyonda geliþtirilmediði takdirde ihtiyacýn kapanmayacaðý uyarýsýnda bulunuyorlar.

2014-2016 aralýðýnda iller bazýnda belirlenen kiralanabilir AVM alaný bakýmýndan Çanakkale, Edirne, Isparta, Ordu ve Zonguldak'ýn en yüksek potansiyele sahip olan, Aydýn, Eskiþehir, Konya, Mersin ve Yalova'nýn ise en düþük potansiyele sahip þehirler olduðu hesaplanýyor.

AVM'ye doyan þehirler
Araþtýrmaya göre Ankara, Trabzon, Kayseri ve Malatya 2014 yýlý itibariyle AVM doygunluðu yaþayan þehirler arasýnda yer alýyor. 2016 yýlýnda da bu þehirler AVM doygunluðu yaþarken, listeye Ýzmir ve Kocaeli'de ekleniyor. Ancak Mersin, Zonguldak ve Rize bu yýl olduðu gibi 2016 yýlýnda da AVM'lere ihtiyaç duyacak þehirler arasýnda yer alacak.
Araþtýrma sonuçlarýna göre Türkiye genelinde AVM penetrasyonu þehirler itibariyle 2013 yýlýnda 56 iken, 2014'te 58'e yükselmiþ bulunuyor. Söz konusu oran 2015'te 59, 2016'da 60'a yükselecekken, 21 þehirde planlanan AVM bulunmuyor.

Üç þehir öne çýkýyor
Araþtýrmaya göre, kiralanabilir alan itibariyle üç büyük þehir öne çýkýyor ve genel rakamsal boyutta Ýstanbul baþý çekiyor. 2014 yýlý AVM kiralanabilir alan daðýlýmýnda Ýstanbul yüzde 40, Ankara yüzde 14, Ýzmir yüzde 5 ve diðer þehirler yüzde 41 paya sahip bulunuyor. Üç büyük þehir toplam kiralanabilir alanýn yüzde 59'una sahip bulunuyor ve veriler itibariyle 2015 ve 2016 yýlýnda ciddi bir deðiþim gözlenmiyor.

Ýstanbul'da halen AVM'ye ihtiyaç var
Araþtýrma Ýstanbul'un AVM sektöründe baþlý baþýna ayrý bir kategori olduðunu ortaya koyuyor. Sayýsal olarak AVM'lerin yüzde 32'sine, kiralanabilir alan olarak ise yüzde 40'ýna sahip olan Ýstanbul'da 2014 Mart ayý itibariyle AVM sayýsýnýn 105, kiralanabilir alanýn 3 milyon 777 bin 724 metrekare, ortalama büyüklüðün 35 bin 978 metrekare olduðunu raporda ifade eden uzmanlar; 2014, 2015 ve 2016 yýllarýnda AVM sayýsýnýn sýrasýyla 133, 150 ve 157 þeklinde gerçekleþeceðini, kiralanabilir alanýn 4 milyon 764 bin 536, 5 milyon 445 bin 549 ve 5 milyon 834 bin 920 metrekareye yükseleceðini belirtiyorlar.  Ortalama AVM büyüklüðünün ise 35 bin metrekare düzeylerinden 37 bin metrekare seviyesine çýkacaðýný kaydediyorlar.
Ýstanbul'da halen AVM'ye ihtiyaç olduðunu belirten uzmanlar, yeni geliþtirmelerde ilçe bazýnda arz ve talep dengesinin birbiriyle örtüþüp örtüþmediðinin iyi analiz edilmesi gerektiðinin altýný çiziyorlar.

Kiralanabilir alan daðýlým
Büyüklüklerine göre AVM sayýsý ve kiralanabilir alan daðýlýmý kriterine bakýldýðýnda ise 2013 sonu itibariyle 5.000-10.000 metrekare alana sahip AVM sayýsýnýn 71, 10.001-20.000 metrekare alana sahip AVM sayýsýnýn 93, 20.001-40.000 metrekare alana sahip AVM sayýsýnýn 90, 40.001-80.000 metrekare alana sahip AVM sayýsýnýn 59 ve 80.000 metrekare üstü alana sahip AVM sayýsýnýn 13 olduðu görülüyor. Buna göre 326 AVM'nin 72'si toplam alanýn yüzde 50'sine sahip bulunuyor. Bir baþka deyiþle, sayýsal olarak toplam oranýn yüzde 22'si toplam kiralanabilir alanýn yarýsýný bünyesinde barýndýrýyor.
Bununla birlikte EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanlarý, halihazýrda 18 þehirde 20 bin metrekare üzerinde AVM ihtiyacý olduðunu saptýyor ve 9 ilde ise 40 bin metrekare üzerinde AVM ihtiyacý olduðuna da dikkat çekiyorlar.

Fonksiyonunu yitiren AVM'ler Anadolu'da
Araþtýrmanýn metodolojisine göre kiralanabilir baðýmsýz birimlerde yüzde 50'den fazla boþluk oraný ya da yapýnýn AVM fonksiyonu dýþýnda kullanýlmaya baþlanmasý veya kapanmasý 'fonksiyonunu yitirme' olarak tanýmlanýyor. Buna göre 2011 ve önceki yýllarda Ýstanbul'da 264 bin 202, 2012 yýlýnda 194 bin 158, 2013 yýlýnda 14 bin 588, toplamda 472 bin 948 metrekare; Ankara'da 2011 ve önceki yýllarda 48 bin 178, 2012 yýlýnda 28 bin 814, 2013 yýlýnda 9 bin, toplamda 85 bin 992 metrekare; diðer þehirlerde 2011 ve önceki yýllarda 344 bin 643, 2012 yýlýnda 364 bin 772, 2013 yýlýnda 113 bin 230, toplamda 822 bin 645 metrekare kayýp yaþandýðý kaydediliyor.
Kayýplarýn daha çok Anadolu þehirlerinde olduðu görülüyor, ancak Anadolu'da AVM geliþtirmenin geç baþlamasý nedeniyle kayýplar da geçtiðimiz yýllarda yaþanmaya baþlýyor. Bununla birlikte, kayýplarýn yüzde 60'ý aþkýn bölümünün 20 bin metrekarenin altýndaki AVM'lerde görüldüðü dikkat çekici bir olgu olarak öne çýkýyor.

Sisteme yeniden dönen AVM'ler
Fonksiyonunu yitiren AVM'lerden bazýlarý ise sisteme yeniden dönmeyi baþarýyor. 2011'den 2012'ye geçerken toplam alandan yüzde 4.3, 2012'den 2013'e geçerken de yüzde 4.2 kayýp görülürken, toplam üretilen alan itibariyle 2011'den 2012'ye geçerken yüzde 1.2, 2012'den 2013'e geçerken de yüzde 0.5'i sisteme geri dönüyor. Buna göre 2012 yýlýnda 92 bin 28, 2013 yýlýnda 42 bin 801 ile toplamda 134 bin 829 metrekare alan sisteme yeniden kazandýrýlmýþ bulunuyor. Son bir yýlýn kaybý ise yüzde 1.2 düzeyinde kalýyor.  
Genel deðerlendirmeyle bugüne deðin Türkiye AVM sektörünün toplam kiralanabilir alan üretimi ve geri dönen alanlar dýþýnda fonksiyonunu yitirmiþ alanlarýn yüzdesine bakýldýðýnda ise yaklaþýk 10 milyon metrekarelik kiralanabilir alanýn yüzde 7'sinin kaybedilmiþ olduðu görülüyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre uzmanlarý, söz konusu kaybýn ciddi bir boyut sergilemediðini belirtiyorlar. Sektör büyüdükçe bu düzeyde kayýplar normal karþýlanýyor.    

Ziyaretçi sayýsý artýyor
Araþtýrmanýn AVM ziyaretçi sayýsý bulgularý da ilginç bir sonucu gözler önüne seriyor. 2010 yýlýnda tüm AVM'lerin aylýk ortalama ziyaretçi sayýsý 137 milyon 586 bin 497 ve metrekareye düþen ziyaretçi sayýsý 22.1 iken; oran 2013 yýlýnda aylýk 182 milyon 905 bin 393 ziyaretçiye yükseliyor, metrekare baþýna düþen ziyaretçi ise 19.5'e düþüyor.
EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin araþtýrmasýna göre aylýk ziyaretçi sayýlarýnýn 2014'te 210 milyon 35 bin 921, 2015'te 229 milyon 337 bin 723, 2016'da 231 milyon 164 bin 187'ye yükselmesi öngörülürken, metrekareye düþen ziyaretçi sayýsýnýn 2014'te 18.7, 2015'te 17.9, 2016'da ise 17.0'a düþmesi bekleniyor.

Yatýrýmcýlar için yol gösterici bilgiler
?ò "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2014-2016" araþtýrmasýnýn sonuç bölümünde plansýz proje geliþtirmenin olumsuz sonuçlarýnýn ölçülebildiði belirtilerek, gelecekte de fonksiyonunu yitiren AVM'lerin olacaðý, ancak kayýplarýn geri dönüþünün de mümkün olduðu bilgisine yer veriliyor.
?ò Fonksiyonunu yitiren AVM'lerin genellikle doðru analiz edilmeyen yatýrýmlar olduðunu ifade eden uzmanlar, bununla birlikte ortalama AVM büyüklüðünün artýþ trendi içinde olduðunu kaydediyorlar.
?ò Önem gösteren geliþmelerden birinin de yeni nesil AVM'ler olduðunu belirten uzmanlar, söz konusu AVM'lerin yeni yaþam alanlarýyla birlikte planlandýðýný rapor ediyorlar.
?ò Bununla birlikte, mesafelerin de önem taþýdýðýný ifade eden uzmanlar, tercihlerde mesafenin ciddi bir belirleyen olduðuna dikkat çekiyorlar.
?ò Sürdürülebilirliðin ve rekabetin, AVM sektörünün ulaþtýðý düzey itibariyle daha zorlaþtýðýný belirten uzmanlar; kimliði olan, doðru konsept ve bileþenle öne çýkan AVM projelerinin baþarýlý olduðunun altýný çiziyorlar.
?ò Uzmanlar, yükselen bir trend olan tematik AVM'ler, ihtisas çarþýlarý ve karma kullanýmlý AVM'lerde "en"ler ve "ilk"ler döneminin baþladýðýna dikkat çekerek, "En büyük performans merkezi", "En büyük eðlence merkezi", "Ýlk çocuk þehri" gibi yaklaþýmlarýn rekabet yoðun ortamda proje aþamasýndan baþlayarak hayata geçirildiðine vurgu yapýyorlar.
?ò Raporda öne çýkan bir bulgu olarak çok sayýda AVM yapýlmasý yerine doðru lokasyonda AVM yapýlmasýnýn verimlilik ve karlýlýk açýsýndan uygun olduðuna iþaret eden uzmanlar, ihtiyaçlarýn planlanan arz ile eþleþmesi gerektiðini, aksi takdirde doymuþ gibi görünen pazarlarýnýn aslýnda doymamýþ olacaðýnýn da altýný çiziyorlar.


Yorumlar

DÝÐER Haberler

Top