AVM SEKTÖRÜ 2017'DE NEREDE OLACAK?

AVM SEKTÖRÜ 2017'DE NEREDE OLACAK?

EVA Gayrimenkul Deðerleme ve Akademetre'nin Türkiye genelinde gerçekleþtirdiði ve 5. yaþýna giren AVM araþtýrmasý, bu kez 2015-2017 projeksiyonuyla yaþanan geliþmeleri masaya yatýrýyor.

EVA Gayrimenkul Deðerleme Danýþmanlýk A.þ. ile Akademetre Araþtýrma & Stratejik Planlama iþbirliðiyle Türkiye genelinde gerçekleþtirilen AVM araþtýrmasý; finans çevreleri, yatýrýmcý, emlakçý ve perakendeciler için dikkat çekici bulgularý açýða çýkarýyor. Bu yýl "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2015-2017" baþlýðýyla yayýmlanan araþtýrma raporu; gayrimenkul ve pazar etüdlerinin yaný sýra geliþtirme, fizibilite çalýþmalarý yürüten EVA Gayrimenkul Deðerleme ile perakende ve AVM araþtýrmalarýnda uzman Akademetre'nin her yýl düzenli olarak gerçekleþtirdikleri AVM araþtýrmasýnýn son halkasýný oluþturuyor.

2015-2017 dönemine ýþýk tutan veriler
Gelecek üç senelik perspektif göz önüne alýnarak Türkiye genelinde yapýlan AVM araþtýrmasý, bilimsel metodolojiyle saha çalýþmasý ve AVM'lerden bire bir elde edilen bilgilerle oluþturulmuþ bulunuyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin 250 sayfayý bulan dev araþtýrmasý, yaþayan varlýklar olan AVM'lerin geliþimleri, renove edilmeleri, büyüme ve küçülmeleri gibi çok sayýda parametreyi bir araya getirerek bütünlüklü bir analize ulaþýyor. Bu yýlki araþtýrma ayrýca AVM'lerde yer alan perakende sektörünü de masaya yatýrýyor.     

Araþtýrma ayný zamanda proje ve inþaat halinde olan AVM'leri de analiz kapsamýna dahil ediyor. Araþtýrma ekipleri kurarak AVM'leri tek tek, ardýndan bölgeler ve kentler düzeyinde mercek altýna alan araþtýrma, spekülatif yaklaþýmlara yer vermeyerek doðrudan veriler üzerinden yapýlan deðerlendirmeleri rakamsal boyutta ortaya koyuyor. Bununla birlikte araþtýrma, AVM'leri Uluslararasý Alýþveriþleri Merkezleri Derneði ICSC'nin kabul ettiði kriterlere göre 5.000 m2' üstünde kiralanabilir alaný olan, en az 15 baðýmsýz bölümü bulunan, tek elden ve ortak yönetim anlayýþý ile yönetilen ve sinerji yaratan organize alýþveriþ alanlarý olarak dikkate alýyor ve sektörde faaliyet gösteren AVM'lerin tamamýný yerinde inceleyerek benzeri araþtýrmalardan ayrýþýyor.

AVM sektör cirosu istikrarlý büyüyor
Araþtýrmaya göre 2009 yýlýnda 20,6 milyar TL olan AVM sektör cirosunun 2015 yýlýnda %7.9 büyümeyle 89,6 milyar TL'ye, 2016 yýlýnda %18.1 büyümeyle 105,8 milyar TL'ye, 2017 yýlýnda ise %12.7 büyümeyle 119,2 milyar TL'ye ulaþacaðý kaydediliyor.

Diðer yandan araþtýrma, istikrarlý geliþimin önemli bir parametresi olan yeni nesil AVM'lerin cirosal büyümeye ciddi katký saðladýðýný ortaya koyuyor. Bu kapsamda, cadde AVM'leri, AVM bit pazarlarý, açýkhava AVM'leri, tematik AVM'ler, ihtisas çarþýlarý ve karma kullaným AVM konseptlerinin farklýlýk yaratarak farklý taleplere cevap verebildiði, AVM sayýsýnýn artýþý ve rekabetin zorlaþmasýna paralel olarak geliþtiricilerin yenilikçi arayýþlara yöneldiði belirleniyor. Bu yönde mimaride farklýlýk, sosyal aktivitelerde çeþitlilik, ölçeklerde büyüme ve çocuklara verilen deðer öne çýkan faktörlerin baþýnda geliyor.

AVM sayýsý artacak, sektör büyümeye devam edecek
AVM'lerin kronolojik geliþimine bakýldýðýnda 1995 yýlýnda 12 olan AVM sayýsý, 2011 yýlýnda 264'e, 2014 yýlýnda 345'e yükselmiþ bulunuyor. 2015 Mayýs ayý itibariyle 349 olan AVM sayýsýnýn ise 2015 sonunda 411'e, 2016'da 444'e, 2017'de 454'e yükseleceði öngörülüyor. Söz konusu geliþme, 1990'lý ve 2000'li yýllarda yaþanan hýzlý büyüme ivmesinin 2020'ye doðru yerini daha stabil bir çizgiye býrakacaðýný ortaya koyuyor. Son üç yýllýk arnalizlere bakýldýðýnda ise sektörün hem alan hem de adet bazýnda ortalama yüzde 10 büyüdüðü belirleniyor.

Bununla birlikte araþtýrmada, 1995-2006 yýllarý arasýnda 100'ün üzerinde AVM hizmete girerken, bu tarihten sonraki dönemde AVM projesi tasarlama, yer seçimi, finanse etme, geliþtirme, imar planý yapma, iþletme ve kiralama bilgisinin geliþmesine koþut olarak AVM sayýsýnýn ivme kazandýðý kaydediliyor. Sektör bu tarihten itibaren mevcut bilgileri dünyaya ihraç edecek boyuta da ulaþýyor. Ancak açýlan AVM sayýsýnýn gerçekte daha fazla olduðu, yýllar içinde bazý AVM'lerin fonksiyonunu yitirdiði ya da fonksiyon deðiþtirdiði için AVM niteliðini kaybettiði de belirtiliyor

Kiralanabilir alan 10 yýlda 4 kattan fazla büyüdü
EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin AVM araþtýrmasýna göre 2005 yýlýnda Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alaný 2.094.019 m2 iken, oran 2010 yýlýnda 6.533.481 m2, 2014 yýlýnda 10.018.197 m2, 2015 Mayýs ayý itibariyle 10.100.556 m2'ye yükselmiþ bulunuyor.

Diðer yandan, mevcut AVM'lerin bazýlarýnýn renovasyona girmesi, bazýlarýnýn sistem dýþýna çýkmasý, sistemden çýkan bazý AVM'lerin ise yeniden sisteme dahil olmasý da araþtýrmanýn ortaya çýkardýðý bulgular arasýnda yer alýyor.

Kiralanabilir alanýn yüzde 42'si Ýstanbul'da
Türkiye genelinde tüm AVM'lerin kiralanabilir alanlarýnda bakýldýðýnda üç büyük kent olan Ýstanbul, Ankara ve Ýzmir baþý çekiyor. 2015 Mayýs verilerine göre Ýstanbul 4.144.386 m2 ile %42, Ankara 1.292.993 m2 ile %12, Ýzmir 456.848 m2 ile % 6 paya sahip bulunuyor. Üç büyük þehir toplam kiralabilir alanýn %60'ýna ev sahipliði yapýyor.

Araþtýrma, AVM sektörünün lokomotifi olan Ýstanbul'u özel olarak mercek altýna da alýyor ve 2017 projeksiyonu yaparak önemli bulgularý kaydediyor. Mevcut durumda Anadolu Yakasý'nda 30, Avrupa Yakasý'nda 82 olmak üzere Ýstanbul'da 112 AVM faaliyet gösterirken, Anadolu Yakasý'nda 950.462 m2, Avrupa Yakasý'nda 3.193.924 m2 kiralanabilir AVM alaný bulunuyor. Anadolu Yakasý'nda 1000 kiþi baþýna 187 m2 kiralabilir alan düþerken, bu oran Avrupa Yakasý'nda 343 m2'ye yükseliyor.    

Ýstanbul'da AVM sayýsý ve kiralabilir alan büyüklüðünün hýzlý bir artýþ içinde olduðunu belirten EVA Gayrimenkul Deðerleme uzmanlarý, 2012 yýlýnda Ýstanbul'da faaliyet gösteren 89 AVM 3.016.942 m2 kiralabilir alana sahipken, 2015 Mayýs ayý itibariyle sayýsý 139'a yükselen AVM'lerin 5.151. 652 m2 kiralanabilir alan büyüklüðüne ulaþtýðýný, 2016 yýlýnda 152 AVM'nin 5.714.447 m2, 2017 yýlýnda ise 154 AVM'nin 5.834.247 m2 kiralanabilir alanla hizmet vereceðini kaydediyorlar. Uzmanlar, ortalama AVM büyüklüðünün de artýþ içinde olduðuna dikkat çekerek, 2012 yýlýnda 33.898 m2 olan ortalamanýn 2015 yýlýnda 37.000 m2'ye çýktýðýný, söz konusu oranýn 2016 yýlýnda 37.595 m2, 2017 yýlýnda 37.885 m2'ye yükseleceðini belirtiyorlar.

Geliþmenin doðal sonucu "fonksiyonunu yitiren AVM'ler"
Araþtýrmanýn metodolojisine göre kiralanabilir baðýmsýz birimlerde %50'den fazla boþluk oraný ya da yapýnýn AVM fonksiyonu dýþýnda kullanýlmaya baþlanmasý veya kapanmasý 'fonksiyonunu yitirme' olarak tanýmlanýyor. Buna göre 2011 ve öncesi dönemde Ýstanbul'da 264.202 m2, 2012 yýlýnda 194.158 m2, 2013 yýlýnda 14.588 m2, 2014 yýlýnda 154.594 m2 olmak üzere toplam 627.542 m2; Ankara'da 2011 ve öncesi dönemde 48.178 m2, 2012 yýlýnda 28.814 m2, 2013 yýlýnda 9.000 m2, 2014 yýlýnda 40.700 m2 olmak üzere toplam 126.692 m2; diðer tüm þehirlerde 2011 ve öncesinde 32.263 m2, 2012 yýlýnda 131.800 m2, 2013 yýlýnda 79.642 m2, 2014 yýlýnda 57.179 m2 olmak üzere toplam 300.884 m2 ve genel toplamda 1.075.118 m2 AVM alanýnýn fonksiyonunu yitirdiði kaydediliyor.

Bugüne kadar sisteme dahil olan AVM alanlarýnýn yaklaþýk %10'u sistemden çýkmýþ bulunuyor. Bunlarýn bir bölümü yanlýþ geliþtirmeden, bir kýsmý ise geliþen piyasa dinamiklerine uyum saðlayamamaktan kaynaklanýyor. Kayýplar AVM'lerin metrekare büyüklüðüne göre daðýldýðýnda ise 5.000-10.000 m2 büyüklüðünde olan AVM'lerde 2011 ve öncesi itibariyle kaybýn %27, 2012'de %17, 2013'te %30, 2014'te %16; 10.000-20.000 m2 büyüklüðünde olan AVM'lerde 2011 ve öncesi kaybýn %42,  2012'de %51, 2013'te %32, 2014'te %36; 20.000 m2'nin üstündeki AVM'lerde 2011 ve öncesi kaybýn %31, 2012'de %32, 2013'te %38, 2014'te %48 olduðu belirtiliyor. Verilere göre 2011 ve öncesi ile 2012 yýllarý arasýndaki dönemde en büyük kayýp 10.000-20.000 m2 büyüklüðündeki AVM'lerde görülürken, son iki yýlda en büyük kayýp 20.000 m2 üstündeki AVM'lerde yaþanýyor.  

Son beþ yýlda kayýplarýn %12'si sisteme geri döndü
Olumsuz geliþmeye paralel olarak fonksiyonunu yitirerek sistem dýþý kalan AVM'lerin bir bölümü, doðru bir planlamayla yeniden yapýlandýrýlarak sisteme yeniden kazandýrýlmýþ bulunuyor. 2011-2012 döneminde -%4.3, 2012-2013 döneminde -%4.2, 2013-2014  döneminde -%1.2, 2014-2015 döneminde -%2.4 kayýp yaþanýrken, 2012-2013 aralýðýnda +%0.5, 2014-2015 aralýðýnda ise +%0.2 oranýnda sisteme geri dönüþün gerçekleþtiði kaydediliyor.

2012, 2013 ve 2014 yýllarý toplamýnda 730.475 m2 kiralanabilir AVM alaný fonksiyonunu yitirirken, ayný dönemde 153.329 m2 alan sisteme yeniden kazandýrýldý ve net kayýp 577.146 m2 olarak gerçekleþti. Bu verilere göre kayýplarýn %12'si sisteme yeniden dahil edildi. Son üç yýlýn verilerine bakýldýðýnda 2012'de 92.028 m2, 2013 yýlýnda 42.801 m2, 2014 yýlýnda 18.500 m2 omak üzere 153.329 m2 kiralanabilir alan sahip AVM sisteme geri dönmeyi baþardý.

57 þehirde AVM var, yeni AVM'ler geliyor
Araþtýrma raporuna göre 2014 yýlýnda 57 þehirde AVM bulunuyor. 2017 yýlýna kadar dört kentin daha AVM ile tanýþmasý öngörülürken, bugünkü planlamalara bakýlýrsa 2017 yýlýnda 20 þehirde hala AVM olmayacak.

Halihazýrda faaliyet gösteren AVM'lerin metrekare büyüklüklerinin daðýlýmýna bakýldýðýnda ise  kiranalanabilir alan bakýmýndan 5.000-10.000 m2 büyüklükteki 72 AVM'nin %5, 10.001-20.000 m2 büyüklükteki 102 AVM'nin %15, 20.001-40.000 m2 büyüklükteki 94 AVM'nin %29, 40.001-80.000 m2 büyüklükteki 62 AVM'nin %35, 80.000 m2 üstündeki 15 AVM'nin %17 paya sahip olduðu görülüyor. Buna göre Türkiye genelinde 72 AVM, toplam alanýn %52'sine sahip bulunuyor.

Bugün yatýrýmýn üçte biri yabancý sermaye
Türkiye genelinde AVM yatýrýmlarýnýn yerli ve yabancý sermaye daðýlýmýna bakýldýðýnda ise yerli yatýrýmcýnýn %69, yabancý yatýrýmcýnýn %25, yerli ve yabancý ortaklýðýnýn ise %6 oranýnda olduðu belirleniyor. Toplam 10.100.556 m2 kiralanabilir alanýn 7.005.494 m2'sinde yerli yatýrýmcý, 2.485.736 m2'sinde yabancý yatýrýmcý, 609.326 m2'sinde yerli ve yabancý yatýrýmcý ortaklýðý rol oynuyor. Yabancý sermayenin içinde bulunduðu kiralanabilir alan toplam alanýn %31'i seviyesinde bulunuyor.

Proje halinde olan AVM yatýrýmlarýnýn yerli ve yabancý sermaye daðýlýmýnda ise 3.361.800 m2 kiralanabilir alanla %88 oranýnda yerli sermaye tarafýndan geliþtirildiði görülüyor. Geriye kalaný 406.178 m2 kiralanabilir alanla %11'i yabancý sermaye ve 73.000 m2 kiralanabilir alanla %1'i yerli ve yabancý sermaye ortaklýðýndan oluþuyor.

Önümüzdeki yýllarda planlanan AVM projelerinde ise yerli yatýrýmcýlar daha baskýn görülüyor. Gelecekte bugüne kadar üretilmiþ ve üretilecek projelerin toplamýna bakýldýðýnda yabancý sermayenin içinde bulunan kiralanabilir alan payýnýn %31'den %26'ya düþeceði öngörülüyor. Ancak EVA Gayrimenkul Deðerleme uzmanlarý, söz konusu öngörünün alan bazýnda bir analiz olduðunu, veri olmadýðý için yabancý yatýrýmcýlarýn ciro olarak sektördeki payýnýn bilinmediðini not düþüyorlar.

2017'de AVM sayýsý ne olacak?
2015-2017 dönemi itibariyle 2016 yýlýnda 33, 2017 yýlýnda 10 AVM'nin hizmete girmesi bekleniyor. Buna göre 2016 yýlýnda AVM sayýsý 444'e ulaþýrken ilave kiralanabilir alan 1.180.283 m2 artarak toplamda 13.391.734 m2'ye, 2017 yýlýnda AVM sayýsý 454'e ulaþýrken ilave kiralanabilir alan 534.800 m2 artarak 13.926.534 m2'ye çýkacaðý tahmin ediliyor.

Türkiye genelinde AVM'ye olan talep doðrultusunda stok ve ihtiyaç verilerini göz önüne alarak proje açýðýný da saptayan araþtýrma sonuçlarýna göre, 2015 ülke stoðu 10.100.556 m2 olarak belirlenirken, söz konusu stoðun 4.144.386 m2'si Ýstanbul'da, 5.956.170 m2'si ülke genelinde yer alýyor. 2015 yýlý ihtiyacý ise Türkiye genelinde 13.828.884 m2 olarak belirlenirken, bu oranýn 7.042.911 m2'si Ýstanbul'u, 6.785.973 m2'si diðer þehirleri iþaret ediyor.

2017 yýlý itibariyle ise planlanan stok, ülke genelinde 3.738.337 m2 olarak öngörülürken, bunun 1.689.861 m2'sinin Ýstanbul'u, 2.048.476 m2'sinin diðer þehirleri gösterdiði belirtiliyor. Bu doðrultuda 2017 yýlý proje açýðýnýn 900.696 m2 olacaðý, Ýstanbul'da proje açýðý 1.691.000 m2 iken, diðer þehirlerinin toplamýnýn eksiye geçerek -790.304 m2 olacaðý öngörülüyor.

AVM'ye ihtiyaç duyanlar ve doyanlar
2015-2017 yýlllarý itibariyle en yüksek potansiyele sahip olan þehirler Kýrklareli, Ordu, Isparta, Artvin ve Karaman olarak sýralanýyor. En az potansiyeli olan þehirler ise Denizli, Uþak, Düzce, Kütahya ve Antalya olarak belirtiliyor.

2015 yýlý itibariyle Ýzmir ve Kocaeli AVM'ye ihtiyaç duyarken, 2017 yýlýnda her iki þehir doygun konuma eriþiyor. 2017 yýlýnda Kayseri, Malatya, Trabzon ve Ankara doygun pazarlar konumuna ulaþýrken, Mersin, Zonguldak ve Rize AVM'ye ihtiyaç duyan þehirler arasýnda yer alýyor. Diðer yandan, Türkiye genelinde 18 þehir 20.000 m2'nin üzerinde AVM'ye ihtiyaç duyarken, 10 þehir 40.000 m2'nin üzerinde AVM'ye ihtiyaç duyuyor.

Raporda öne çýkan bir bulgu olarak çok sayýda AVM yapýlmasý yerine doðru lokasyonda AVM yapýlmasýnýn verimlilik ve karlýlýk açýsýndan uygun olduðuna iþaret eden uzmanlar, ihtiyaçlarýn planlanan arz ile eþleþmesi gerektiðini, aksi takdirde doymuþ gibi görünen pazarlarýnýn aslýnda doymamýþ olacaðýnýn da altýný çiziyorlar.