- 05-May?s-2024
- GİRİŞ / Kayıt Ol
- Künye
- Ä°letiÅŸim
Baþarýlý lüks villa projelerini hayata geçiren Yalçýnlar Group Yönetim Kurulu Baþkaný Hakan Yalçýn, lüks konut ve villa piyasasýnda yaþanan geliþmeleri sektörel karlýlýk, maliyet, finansman sorunu, lüks konut stoku, yerli ve yabancý yatýrýmcý tercihleri gibi baþlýklar çerçevesinde deðerlendiriyor.
Yapý sektöründe karlýlýðýn %30 ila 50 arasýnda deðiþtiðini kaydeden Yalçýnlar Group Yönetim Kurulu Baþkaný Yalçýn, projenin ilgi görmesi ve bölge deðerinin artmasýna paralel olarak bu oranýn yükselebileceðini, aksi olursa karlýlýðýn düþeceðini, hatta projenin zarar edebileceðini ifade ediyor. Yalçýn, fiyat odaklý projelerde kar marjlarýnýn düþük ama daha hýzlý satýldýðýný, kalite ve konfor odaklý projelerde karlýlýðýn daha yüksek ama daha uzun sürede satýldýðýný belirtiyor. Ancak projenin alýcýlar tarafýndan talep görmesi halinde hem hýzlý, hemde karlý satýlabileceðini ve bu nedenle her projeyi ayný arz talep dengesi ile deðerlendirmenin yanlýþ olduðunu ifade ediyor.
Karlýlýkta firmanýn finansman gücü, tecrübesi, arsayý temin koþulu, genel giderleri ve finansman maliyeti karlýlýðý etkileyen faktörler olduðuna deðinen Yalçýn, ayný projeyi 10 ayrý firma yapsa karlýlýðýn hiçbirinde ayný olamayacaðýný söylüyor. Yalçýn, ayný projeden bir firma kar ederken bir baþka firmanýn zarara girebileceðini dile getiriyor.
Lüks villa inþaat maliyeti 1000-1500 dolar/m2
Lüks bir yapýnýn anahtar teslim maliyetinin arsa maliyeti, finansman maliyeti ve süre gecikmeleri hariç metrekare 700-1000 dolar artý KDV olduðunu ifade eden Yalçýn, ancak söz konusu yapý villa ise bu maliyetin metrekare 1000-1500 dolar artý KDV arasýnda deðiþtiðini belirtiyor.
Yalçýn, arsa maliyetlerinin bölgeye göre %30'lardan baþlayýp %500 lere kadar çýktýðýný, 1m2 inþaat maliyetinin arsa dahil 900-7500 dolar arasýnda alabileceðini ve maliyetteki en önemli faktörün arsa maliyeti olduðunu belirtiyor. Ayrýca lüks villa kdv lerinin %18 olduðunu ve kdv nin de maliyetleri arttýrdýðýný söylüyor. Son yýllarda artan mazot, elektrik, iþçilik, su, harç giderleri ve vergilerin inþaat maliyetlerini %30 oranýnda artýrdýðýný belirten Yalçýn, bu kalemlerin içindeki en kritik kalemin mazot olduðunu, mazot fiyatýnýn tüm maliyetlere olumsuz yansýdýðýný ifade ediyor.
Satýn alýnacak konut sorgulanmalý
Yalçýn, konut almak isteyenlerin öncelikle metrekare birim fiyatlarýný ve satýcýnýn metrekareye hangi alanlarý dahil ettiði, fiyata dahil olan üretimin neler olduðu ve metrekare ölçümlerinin doðruluðunu sorgulamalarý gerektiðinin altýný çiziyor. Metrekareleri ayný koþullar ile tespit edilmiþ konutlarýn metrekare birim fiyatlarý ile karþýlaþtýrýlmasý gerektiðini ifade eden Yalçýn, eksperlerin maalesef bu incelemeyi yaparken satýcýnýn metrekare beyanýný esas alarak deðerleme yapabildiklerini, eksperlerin ölçümleme ve inceleme yapmalarý gerektiðine dikkat çekiyor.
Ayný konutun metrekaresini %50-60 daha fazla veya eksik beyan etmenin mümkün olduðunu belirten Yalçýn, bu durumun haksýzlýða yol açtýðý gibi konut sahibi olmak isteyenlerin de yanlýþ deðerlendirmeler ile konut alabileceðini söylüyor. Yalçýn, özellikle villa projelerinde büyüklüðe garaj, sert zeminler, havuz ve pergolalarýn dahil edildiðini ve metrekare büyüklüðün %50-60 oranýnda abartýldýðýný kaydediyor.
Diðer yandan, tamamlanmamýþ bir konut ile tamamlanmýþ bir konutun metrekare birim fiyatlarýnýn ayný olamayacaðýný, iki katý fark olmasý gerektiðini dile getiren Yalçýn, konut alýcýlarý deðerlendirme yapamadýklarý gibi eksperlerin bazýlarýnýn da bunu dikkate almadýklarýný belirtiyor. Yalçýn, eksperlerin tamamlanmýþ ve gerçek metrekarelerle satýþý yapýlan bir projenin ekspertizini yaparken, tamamlanmamýþ ve metrekareleri büyük beyan edilen villalarý ayný þekilde emsal alarak beyanlara göre deðerlendirdiklerini ve bundan büyük bir haksýz rekabet doðduðunu ileri sürüyor.
Yabancýlar tasarým ve çevreci proje istiyor
Yabancý yatýrýmcýlarýn daha çok özel tasarýmlý ve farklýlýklarý olan çevreci villa projelerine ilgi gösterdiðini kaydeden Yalçýn, yerli villa alýcýlarýnýn ise bölgeye has alýþýlagelmiþ bölge mimarisi tasarýmlý villalarý tercih ettiðini belirtiyor. Yabancýlar açýsýndan tercihte önemli olan faktörün metrekare büyüklük deðil, yeterli büyüklük olduðuna deðinen Yalçýn, yerli müþterilerin ise metrekare büyüklüðe daha fazla önem verdiklerini söylüyor.
Yalçýnlar Group'un hayata geçirdiði GölMahal ve Batý Mahal villa projelerinden GölMahal'in özel tasarýmlý, özel donanýmlý çevreci bir proje olduðunu ifade eden Yalçýn, Batý Mahal projesinin ise kullanýþlý ve bölge mimarisiyle yapýlmýþ büyük metrekare alanlý bir proje olduðunu kaydediyor. Yalçýn, buna baðlý olarak GölMahal projesinin %40'ýnýn yabancýlar ve %60'ýnýn daha modern tarzdan hoþlalan yerli alýcýlar tarafýndan tercih edildiðini, Batý Mahal projesindeki yabancý alýcý oranýnýn %10, yerli alýcýlarýn ise %90 olduðunu ifade ediyor.
Ýyi proje, iyi fiyat talebi arttýrýyor
Türkiye'de villa üretimine bakýldýðýnda lüks yapý stokunda fazlalýk görüleceðini belirten Yalçýn, ancak talep edilen lüks villa stokuna bakýldýðýnda fazlalýk olmadýðýný ileri sürüyor. Burada dikkatlerden kaçan önemli bir unsur olduðunu söyleyen Yalçýn, yanlýþ projelendirmeden ve yanlýþ fiyatlandýrmadan dolayý aðýr satýlan villalarýn satýlamamasýnýn, genele bakýldýðýnda stok fazlasý olarak görülmesinden kaynaklandýðýný belirtiyor. Yalçýn, stok olmamasý için bir projenin üretimi tamamlanana kadar satýþýnýn bitirilmiþ olmasý gerektiðinin altýný çiziyor.
Ýyi projelendirilmiþ ve iyi fiyatlandýrýlmýþ proje stoklarýnýn inþaat bitimine kadar sonlandýðýný ifade eden Yalçýn, yanlýþ projelendirilen villalarýn stoklarýnýn ise inþaat tamamlansa da uzun yýllar satýlamadýðýna dikkat çekiyor. Bu baðlamda Türkiye'de natamam villalarýn stoklarýnýn oldukça fazla olduðunu dile getiren Yalçýn, satýlmayan projelere bakýldýðýnda mutlaka bir eksiðin söz konusu olduðuna vurgu yapýyor. Yalçýn, söz konusu eksiklerin fiyatlarýn hedef kitlesinin beklentilerinin üstünde olmasý, metrekare büyüklüðün ihtiyaçtan büyük ya da küçük olmasý, kullanýlmayan alanýn çok olmasý, natamam olarak satýþa sunulmasý, satýþ finansman koþullarýnýn aðýr olmasý ve kötü konumda yer almasý þeklinde sýralýyor.
GölMahal ve Batý Mahal projelerini hayata geçirirken bu konularda hiçbir bir problem yaþamadýklarýný söyleyen Yalçýn, bunun en önemli nedeninin proje aþamasýna geçmeden önce hedef kitleye "nasýl bir villada yaþamak istersiniz" sorusunu sorarak, projeden, satýþ fiyatýna ve finansmana kadar istisnasýz tüm detaylarý önceden belirlemiþ olduklarýndan kaynaklandýðýný belirtiyor.
Alýcýlar yatýrýmlarýnýn deðer kazanmasýný bekliyor
Projeyi pazarlayan firma satýþ fiyatlarýný belirlerken düþük fiyattan çýkýp kademeli artýþlarla ortalama satýþ fiyatýný hedeflemesi gerekir. "Bu proje daha fazla eder, daha fazla fiyatla çýkalým'' düþüncesi ile hareket edildiðinde projenin satýlamama riski yüksektir. Bu yüzden biz Batý Mahal projemizde ilk fiyatlarýmýzý ekspertiz deðerlerinin altýnda belirledik ve kademeli olarak artýyor . Bu artýþlar Alýcýlarýnda hoþuna gitmektedir. Çünkü yatýrýmlarý daha ödemeleri bitmeden deðer kazanacaktýr. Biz müþterilerimizi ortak gibi görüyor ve onlara kazandýrmayý hedefliyoruz. Müþterilerimiz kazanýrsa biz yeni projelerimizde daha hýzlý satarýz.
Proje tasarlanýrken kriterler belirlenerek gerçekçi fizibilite yapýlmalý
Villa yaþamýndan beklenen tüm özellikleri müþteri beklentileri doðrultusunda hayata geçirdiklerini ve Batýlý bir kavram olan 'villanýn' tüm özelliklerine sahip olan GölMahal vilalarýnýn ardýndan Batý Mahal villalarý projesi için start verdiklerini söyleyen Yalçýn, satýþa sunulan 150 villadan geriye kýsa zamanda 70 villa kaldýðýný, alým için 250 potansiyel müþterileri olduðunu kaydediyor. Batý Mahal'de villalarýn dolar bazýnda deðer artýþýnýn proje baþlangýcýndan sonuna kadar yüzde 30-50 dolayýnda olabileceðini ifade eden Yalçýn, örnek villanýn Eylül ayýnda tamamlanacaðýný, proje kalitesiyle tanýþanlarýn fiyat politikasýný olumlu bulacaklarýný belirtiyor.
Önümüzdeki dönemde profesyonel firmalarýn hedef müþteri kitlesi ihtiyaçlarý doðrultusunda ve alým gücünü temel alan projeler geliþtireceklerini ifade eden Yalçýn, güçlü inþaat firmalarýnýn sadece proje geliþtiricisi ve yatýrýmcý olacaklarýný, üretimi güçlü taþeronlarýyla, satýþý pazarlama þirketleriyle ve finansmaný bankalarla ortaklaþa gerçekleþtireceklerini belirtiyor. Yalçýn, böylelikle proje baþlamadan önce çok daha iyi bir fizibilite yapýlacaðýný ve projelerin çok daha risksiz olacaðýný da sözlerine ekliyor.
.jpg "AFET DÝRENÇLÝ ÞEHÝRLER ÝÇÝN SÜRDÜRÜLEBÝLÝR BÝR ÇEVRE POLÝTÝKASI ÞART!")
Yorumlar