- 28-Nisan-2024
- GİRİŞ / Kayıt Ol
- Künye
- Ä°letiÅŸim
EVA Gayrimenkul'un Gaziantep genelinde gerçekleþtirdiði kapsamlý araþtýrma, geliþen ve büyüyen Gaziantep'in konut ve ofis piyasasýnda yaþanan geliþmeleri gözler önüne seriyor. Kentte yaþanan geliþmeleri altyapý ve sanayi yatýrýmlarý çerçevesinde deðerlendiren araþtýrma, Gaziantep'in dinamikleri doðrultusunda hýzla kabuk deðiþtiren bir þehir olduðunun tablosunu açýða çýkarýyor.
EVA Gayrimenkul Deðerleme uzmanlarýndan Ercan Keskiner, sanayi, ticaret ve turizm kenti Gaziantep'in iki milyona yaklaþan nüfusunun yaný sýra çevre illerden aldýðý yoðun göç nedeniyle yeni konut alanlarýna ihtiyaç duyduðunu ifade ediyor. Keskiner, þehir geneline bakýldýðýnda geliþimin OSB'nin yer aldýðý Beykent, üniversitenin bulunduðu Akkent ve Ýbrahimli bölgelerine kaydýðýný belirtiyor.
Geliþim merkezde yoðunlaþýyor
Ýl genelinde site tarzý 2-3 bloklu yapýlaþmalarýn zemin katlarýnda caddeye cepheli ticari mekanlarýn bulunduðunu söyleyen Keskiner, maðaza daðýlýmýnda ise ayný ürünün satýþýný yapan maðazalarýn bir arada olduðunu kaydediyor. Gaziantep'te ofis anlayýþýnýn Ýstanbul'daki plaza ve ofis yapýlarýndan farklýlýk gösterdiðini dile getiren Keskiner, þehir merkezi dýþýndaki ilçelerde ticari iþ merkezlerinin yoðunlaþtýðý lokasyonlarýn olmadýðýný, merkezde ise iþ hanlarý, Cazibe Ýþ Merkezi ve Karagülle Ýþ Merkezi'nin ofis alaný olarak öne çýkan yapýlar olduðunu belirtiyor. Bununla birlikte, Gaziantep'te faaliyette bulunan beþ AVM'nin olduðunu ve inþaat halinde AVM bulunmadýðýný ifade eden Keskiner, alýþveriþ merkezlerinin aðýrlýklý olarak þehir merkezi ve þehitkamil'de konumlandýðýný belirtiyor. Kültürel ve turistik tesislerin ise Zeugma Antik Kenti ve Antep Kalesi çevresindeki eski Antep evlerinin ve Bakýrcýlar Çarþýsý'nýn yer aldýðý bölgede bulunduðunu kaydeden Keskiner, buna baðlý olarak otellerin D400 Otoyolu, Fevzi Çakmak Bulvarý, Ýnönü Caddesi ve Tüfekçi Yusuf Bulvarý'nýn çevrelediði alanda konumlandýðýný ifade ediyor.
Geliþen ve büyüyen Gaziantep'te saðlýk yatýrýmlarýnýn da hýzla arttýðýný ve çeþitlendiðini belirten Keskiner, kentin saðlýk sektöründe Türkiye'nin cazibe merkezi olan 16 kentinden biri olduðuna dikkat çekiyor. Türkiye'nin en büyük Yanýk ve Yara Tedavi Merkezi'nin Gaziantep'te yer aldýðýný ifade eden Keskiner, bazý hastanelerin Suriye ile kardeþ hastane protokolü olduðunu, Suriye'den gelen çok sayýda hastanýn Gaziantep'te saðlýk hizmeti aldýðýný belirtiyor. Keskiner, diðer komþu ülkelerden de Gaziantep'e hastalarýn gelmesiyle birlikte kentte saðlýk turizminin de önem kazanmaya baþladýðýný kaydediyor.
Ulaþým ve sanayi yatýrýmlarý hýz kesmiyor
Ulaþým aðý kapsamýnda Gaziantep'ten Adana, Osmaniye, Mersin, Karaman, Konya, Ankara ve Ýstanbul'a gidecek hýzlý tren hattý planlanýyor. EVA Gayrimenkul'un araþtýrmasýnda, bu kapsamda Gaziray Projesi'nin geliþtirildiði ve kentteki mevcut demiryolu hattýnýn 25 kilometrelik metro hattýna dönüþtürüleceði ve yüksek hýzlý metrolarýn yerleþtirileceði bilgisi veriliyor. Proje tamamlandýðýnda günde 100 binden fazla kiþinin Gaziray ile taþýnabileceði öngörülüyor.
Proje kapsamýnda Baþpýnar ve Oduncular arasýnda yapýlacak 25 kilometrelik banliyö hattýnýn ise planlanacak aktarma merkeziyle þehir içi raylý sisteme entegre edilmesi planlanýyor. Baþpýnar-Gaziantep-Mustafa Yavuz (GATEM) - Oduncular istasyonlarý arasýnda çift hatlý, elektrifikasyonlu, sinyalizasyonlu ve karayolu trafiðinden baðýmsýz hattýn inþa edileceði de belirtiliyor. 24 kilometrelik Tünel projesinde ise sanayicilerin rekabet gücünü artýrma amacýyla Amanos Daðlarý delinerek Gaziantep'in Akdeniz'e açýlmasý için çalýþmalar devam ediyor.
Diðer yandan, Gaziantep kent merkezi ve ilçelerinde 9 organize sanayi bölgesi yer alýyor. 10'uncu OSB ise þahinbey-Polateli'nde hayata geçiriliyor. Kentte gençlere yönelik yeni spor alanlarý ve uluslararasý etkinliklere ev sahipliði yapabilecek 3.000 kiþilik kongre ve kültür merkezinin yapýlmasý da planlanýyor. Öte yandan, kentin turizm açýsýndan önemi devam ediyor, ancak Suriye'de yaþanan iç savaþ nedeniyle olumsuz etkiler kent genelinde görülüyor ve turist sayýsýnda düþüþ yaþanacaðý belirtiliyor.
Konut fiyatlarý 847-5.026 TL/m2 aralýðýnda
Eski konut dokusuna sahip bölgelerde ayrýk nizamda 2-5 katlý betonarme konutlarýn inþa edilmiþ olduðunu ifade eden EVA Gayrimenkul Deðerleme uzmaný Keskiner, ancak Ýbrahimli ve Güvenevler Mahallesi'nin yüksek katlý, sosyal tesis ve güvenliði bulunan site tarzý yapý yoðunluðuna sahip olduðunu kaydediyor. Ýlk yüksek katlý yapýlarýn özellikle þehitkamil ilçesi Güvenler Mahallesi'nde inþa edildiðini belirten Keskiner, geçmiþte yapýlan bu yapýlarýn tek bloklu apartman tarzý olmasý ve sosyal alanlarý yetersiz olmasý nedeniyle zamanýn gerisinde kaldýðýný söylüyor.
Keskiner, ilerleyen zamanlarda yüksek katlý yapýlarýn sosyal tesis, çocuk oyun alanlarý, kapalý otopark, spor alanlarý, yürüyüþ parkurlarý ve güvenliði bulunan site tarzý bloklu yapýlara dönüþtüðünü ifade ediyor. Gaziantep genelinde 1+0 stüdyo dairelerden 8+3'e kadar farklý alternatiflerde konutlarýn yer aldýðýný kaydeden Keskiner, 1+0 ve 1+1 tipteki konutlarýn lüks rezidanslarda yer aldýðýný ve öðrenciler ile bölgede faaliyet gösteren yardým kuruluþlarý tarafýndan tercih edildiðini belirtiyor. Keskiner, bu tipteki dairelerin 10-11 yýl gibi kýsa sürede yatýrýmlarýný amorti etmeleri sebebiyle yatýrýmcýlar açýsýndan da son zamanlarda talep edildiðini belirtiyor. Ýkamet için en çok 3+1 ve 4+1 dairelerin tercih edildiðini ifade eden Keskiner, 1+1 ve 2+1 dairelerin ise daha çok yatýrým amaçlý tercih edildiðini, birim metrekare deðerlerinin çok geniþ bir aralýkta; KDV'den arýndýrýlmýþ haliyle 847 ila 5.026 TL arasýnda deðiþtiðini kaydediyor. Keskiner, nitelikli konutlarda talep edilen birim metrekare deðerlerinin de 1.200 - 3.000 TL aralýðýnda olduðunu söylüyor.
Konut tercihini belirleyen kriterler
EVA Gayrimenkul'ün araþtýrmasýna göre Gaziantep'te konut almayý düþünenler genellikle ikamet amacýyla konut alýyor. Bazý projelerin ise natamam teslim edildiði görülüyor. Site tarzý konutlarda sosyal tesisi, yeþil alaný, süs havuzu, yürüyüþ parkuru ve çocuk oyun alanlarý olan projeler apartman dairelerine göre daha fazla talep görüyor. Bu tarz sitelerde olmazsa olmaz koþul kapalý otopark ve güvenlik olarak öne çýkýyor. Sitelerde kapalý havuz tercih ediliyor, açýk havuz talepler arasýnda yer almýyor.
Güvenevler Mahallesi baþta olmak üzere Gaziantep genelinde yeni inþa edilen projelerde bodrum katlarýnda kapalý otopark yapýlýyor, zemin katlarda kapýcý daireleri ile giriþ holleri yer alýyor. Yine Güvenevler Mahallesi baþta olmak üzere Gaziantep genelinde zemin katlar, 1. katlar ve en üst katlarda yer alan daireler daha az talep görüyor. Diðer yandan, daire tercihlerinde cephe faktöründen ziyade manzara faktörü önem taþýyor.
Talep büyük daireye
Gaziantep'te 3+1 ve daha büyük daireler yoðun talep görüyor. Bölge genelinde 3+1 daireler 150-295 m2 aralýðýnda brüt alana sahip bulunuyor. Ev tercihi genellikle kadýnlar tarafýndan yapýldýðý için geniþ mutfak alaný tercih ediliyor. Dairelerde iki adet balkon olmasý, balkonlardan birinin mutfak ve salona, diðerinin ise odalardan birine açýlmasý tercih ediliyor. Balkonlarý mutfaða açýlmayan daireler ise tercih edilmiyor. Diðer yandan, balkonlarýn minimum 15 m2 alana sahip olmasý ve açýk balkon olmasý isteniyor. Buna baðlý olarak yeni inþa edilen birçok lüks projede 20-24 m2 alana sahip balkonlar yer alýyor.
Özellikle Ýbrahimli bölgesinde yeni inþa edilen lüks projelerde 5+1, 6+1 gibi büyük dairelerde hizmetli odasý bulunuyor. Bölge genelinde yer alan projelerde Ýstanbul'da olduðu gibi kafe alaný yer almýyor. Kafeler Gaziantep genelinde sadece lüks ve her türlü sosyal aktiviteye sahip projelerde yer alýyor, bazý projelerde yapýlsa bile raðbet görmediði belirtiliyor. Bölgedeki ticari ünitelerin ise daha çok tekil olan binalarýn zemin katlarýnda yer aldýðý, site tarzý yapýlaþmalarda ticari ünitelerin yer almadýðý belirtiliyor.
Ofis alanlarý yavaþ geliþiyor
EVA Gayrimenkul'ün araþtýrmasýna göre Gaziantep'te ofis ihtiyacý iþ hanlarý, 3-4 katlý küçük müstakil binalar ya da konut olarak kullanýlan iþlek cadde üzerinde bulunan mevcut binalarýn zemin katlarý ve/veya üst katlarý kullanýlarak karþýlanýyor. Ofislerin þehir merkezinde konumlandýðý ve il genelinde az sayýda ofis bloðunun yer aldýðý belirtiliyor.
þehir merkezi dýþýnda birçok bölgede ofis alanlarýna ihtiyaç duyabilecek müþteri kitlesi ya da ofis sektörüne iliþkin potansiyel bulunmuyor. Bölge dinamikleri içerisinde kurumlarýn ofis katlarýný ya da binalarý tercih etmedikleri, bu nedenle ofis sektörünün bu yönde geliþmediði gözleniyor. Ancak araþtýrmada, bölgede yer alan firmalar ve iþ kollarý göz önünde bulundurulduðunda, ileriki dönemlerde ofise duyulan talebin artacaðý ve sektörün bu yönde geliþeceði ileri sürülüyor. þehir merkezinde konumlu yüksek katlarda yer alan dairelerin dönüþümü ile ve/veya zemin katlardaki ticari ünitelerin dönüþümü ile oluþturulan ofisler için talep edilen birim satýþ metrekare deðeri 2.500 - 4.500 TL/m2, aylýk kira deðerleri ise 2.500 ila 4.000 TL/ay aralýðýnda deðiþtiði görülüyor.
Yorumlar