ÝNDER: KENTSEL DÖNÜþÜM'DE ZAMAN DARALIYOR

ÝNDER: KENTSEL DÖNÜþÜM'DE ZAMAN DARALIYOR

ÝNDER'in ÝTÜ Mimarlýk Fakültesi ile birlikte gerçekleþtirdiði Kentsel Dönüþüm Çözümleri Konferansý'nda inþaat sektörü, akademisyen ve yerel yönetim temsilcileri bilgi birikimlerini paylaþarak sektördeki son geliþmeleri deðerlendirdi.


ÝNDER Yönetim Kurulu Baþkaný Nazmi Durbakayým, kentsel dönüþüm için zamanýn hýzla daraldýðýný belirterek "Deprem 70 yýl daha beklemez. Artýk vaktimiz kalmadý, telaþ etmeden ancak daha hýzlý olalým" uyarýsýnda bulundu. ÝTÜ Mimarlýk Fakültesi Dekaný Prof. Dr. Murat Gül ise kentsel dönüþümün Türkiye'nin en önemli gündem maddelerinden biri olduðunu söyledi. Gül, "Mal sahiplerinin kazanç kapýsý, müteahhitlerin uçsuz bucaksýz bir iþ alaný, yerel yönetimlerin ise her derde çare olacak sihirli bir formül olarak gördüðü kentsel dönüþümde kat edilecek daha çok yolumuz var" dedi.


2017'yi 'Kentsel Dönüþüm Yýlý' ilan eden Ýstanbul Ýnþaatçýlar Derneði (ÝNDER), 50. Yýldönümü kapsamýnda Ýstanbul Teknik Üniversitesi (ÝTÜ) Mimarlýk Fakültesi ile birlikte Kentsel Dönüþüm Çözümleri Konferansý'ný gerçekleþtirdi. Konferansta inþaat sektörü, akademisyen ve yerel yönetim temsilcileri bilgi birikimlerini paylaþarak sektördeki son geliþmeleri deðerlendirdi.

ÝNDER Yönetim Kurulu Baþkaný Nazmi Durbakayým, devlet yöneticileri ve akademisyenlerden yükselen ve giderek artan deprem uyarýlarýna dikkat çekerek "Deprem 70 yýl daha beklemez. Artýk vaktimiz kalmadý, telaþ etmeden ancak daha hýzlý olalým" dedi. Ýnþaat sektörünün kentsel dönüþüm konusunda çok sayýda toplantý ve konferans düzenlediðini ifade eden Nazmi Durbakayým, "Konunun uzmaný hocalarýmýz her gün deprem gerçeklerini hatýrlatýyorlar. Sayýn Reisicumhurumuz sýk sýk Kentsel Dönüþüm'ün altýný öncelikli olarak çiziyor. Sayýn Çevre ve þehircilik Bakanýmýz her konuþmasýnda kentsel dönüþüme öncelik veriyor. STK'lar kentsel dönüþümde yaþanan sorunlarý daima birinci planda ele alýyor" dedi. Durbakayým, tüm bu uyarýlara raðmen kentsel dönüþümde istenilen noktaya gelinip gelinmediðinin sorgulanmasý gerektiðini vurguladý.

Kentsel dönüþüm çalýþmalarýyla bugüne kadar 5 yýlda sadece 550 bin konutun yani yýlda 110 bin konutu dönüþtürebildiðini hatýrlatan Durbakayým, "Hali hazýrda yaklaþýk 7,5 milyon daha riskli konutun yenilenmesi söz konusu olduðunu var sayarsak, bu hýzla bütün riskli yapýlarýn dönüþümü için 60-70 yýla ihtiyaç var. Peki, beklenen deprem bizi bekleyecek mi?" diye konuþtu. 

Fatura kime kesilecek?

Geçmiþte yaþananlardan ders alýnmasý gerektiðini dile getiren Durbakayým, bu hatalarýn tekrarlanmamasý için daha katý yaptýrýmlarýn olmasý gerektiðine dikkat çekti. Bakanlýkça, STK'larýn da görüþleri alýnarak müteahhitlik kriterlerinin belirlenmesi ve bu kriterler çerçevesinde müteahhitlerin derecelendirilmesi gerektiðinin altýný çizen Durbakayým, "Bu suretle niteliklerine göre sýnýflandýrýlmýþ bir müteahhit portföyümüz oluþur. Bu derecelendirme, her iþin o iþ için gerekli donanýmlara sahip firmalar tarafýndan yapýlmasýna olanak saðlayacaktýr" þeklinde konuþtu.

Türkiye'de konut ihtiyacý olan orta ve daha az gelirli kesim toplam talebin yüzde 85'ini oluþturduðuna dikkat çeken Nazmi Durbakayým, bu ihtiyacýn karþýlanabilmesi için metrekare birim fiyatlarýnýn 3 ile 5 bin lira arasýnda olan konutlarýn üretilmesi gerektiðini vurguladý. Bu segmentte konut üretebilmek için metrekareye isabet eden arsa bedelinin ise 750 -1500 TL arasýnda olmasý gerektiðini söyleyen Durbakayým, "Mevcut arsa stoku ile ihtiyacýn karþýlanmasý mümkün deðil. Bu ancak devlet tarafýndan yeni pilot þehir planlarýnýn yapýlmasýyla mümkün olabilir" açýklamasýnda bulundu.

'Baþarýlý çözümler üretemedik'

ÝTÜ Mimarlýk Fakültesi Dekaný Prof. Dr. Murat Gül, kentsel dönüþümün Türkiye'nin en önemli gündem maddelerinden biri olduðunu belirterek "þehircilik þurasý'nýn temel konularýndan biri de kentsel dönüþümdü. Ýyi deðerlendirilebilirse þehirlerimizin birçok problemine katký saðlayabilecek olan kentsel dönüþüm alanýnda þu anda çok da baþarýlý çözümler ürettiðimizi maalesef söyleyemeyiz. Mal sahiplerinin kazanç kapýsý, müteahhitlerin uçsuz bucaksýz bir iþ alaný, yerel yönetimlerin ise her derde çare olacak sihirli bir formül olarak gördüðü kentsel dönüþümde kat edilecek daha çok yolumuz var" dedi.

Her iþin baþý planlama

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý Derneði (GYODER) Baþkan Yardýmcýsý Prof. Dr. Gürsel Öngören, son iyi bir kentsel dönüþümle 10 yýl içerisinde yaþam kalitesinin artacaðýný belirterek kentsel dönüþümün olmasý gereken ilkelerini; planlama, finansman, estetiði oluþturan, akýllý þehirler yaratan, haklýn katýlýmýný saðlayan, yerinde dönüþtüren, ayný zamanda sosyal dönüþümün sonuçlarýný takip edecek sosyal etki analizleri olarak sýraladý.

"Her þeyin baþý imar planlamasýdýr" diyen Öngören, imar planlamasý kurgulanmandan kentsel dönüþüm yapmanýn ilerde yeni sorunlar yaratacaðýný vurguladý. Kentsel dönüþümde kaynaklarýn verimli kullanýlmasý gerektiðine dikkat çeken Öngören, "Neticede elimizde bir atýmlýk barutumuz var. Bu barutun da hepsi elimizde deðil. 7 milyon konutun dönüþüm maliyeti yaklaþým 500 milyar dolar?à Bu kaynakla 20-30 yýllýk binalarý deðil 100 yýllýk, 200 yýllýk yapýlarý ve yeni þehirleri oluþturmamýz gerekiyor" þeklinde konuþtu. Ada bazlý dönüþüme özellikle önem verilmesi gerektiðine iþaret eden Öngören, bina bazlý dönüþümün sürdürülebilir olmadýðýný, bunun katlarý arttýrmak ve yaþam kalitesini düþürmek anlamýna geldiðini vurguladý.

Prof. Dr. Mehmet Ocakçý ÝTÜ'nün öðretim üyelerinden oluþan proje ekibinin Çevre ve þehircilik Bakanlýðý ile birlikte bazý örneklem alanlar üzerinde deðerlendirmeler yaparak çýkarýmda bulunduklarýný açýkladý

Eskiþehir projesi onay bekliyor

ÝTÜ Öðretim Üyesi Prof. Dr. Nuran Zeren Gülersoy, ÝTÜ ile Eskiþehir Belediyesi'nin Ortak Hizmet Protokolü çerçevesinde gerçekleþtirilecek olan Eskiþehir Riskli Alan Projesi'nin uygulamaya yönelik model bilgisini paylaþtý. Projenin Köprübaþý mevkinde56 hektarlýk bir alanda gerçekleþtirileceðini söyleyen Gülersoy, projenin Çevre ve þehircilik Bakanlýðý'ndan onay beklediðini açýkladý.   
Ýstanbul Büyükþehir Belediyesi Genel Sekreter Yardýmcýsý Prof. Hüseyin Kaptan, dönüþümde mutlak suretle kullanýlmasý gereken temel faktörün hizmet sektörü olduðunu söyledi. Büyük kentlerin hizmet master planlarýnýn yapmasý gerektiðini kaydeden Hüseyin Kaptan, 2030 yýlýnda Ýstanbul'da hizmet alanýnýn yüzde 75'e çýkacaðýný, sanayi alanýn ise yüzde 25'e düþeceðini vurguladý.

'Kat karþýlýðý kanunda yok'

4. Levent bölgesinde yaþanan sorunlarý deðerlendiren Gayrimenkul Hukuku Derneði Baþkaný Avukat Ali Güvenç Kiraz da Türkiye'de her kurumun farklý bir hukuk sistemi içerisinde çalýþtýðýný, belli yetkileri olduðunu ve yetkileri çerçevesinde plan ve uygulama yaptýðýný söyledi. Böyle zor durumlarda çözüm bulmakta zorlanýldýðýný kaydeden Kiraz, "Gayrimenkule iliþkin yönetim sorunu burada karþýmýza çýkýyor. Bu konuda aslýnda üst yapýlanmaya ihtiyacýmýz var. Belki çözüm önerilerimizden biri bu olabilir" dedi. Kat karþýlýðý konusunun çok büyük bir sorun olduðuna dikkat çeken Kiraz, Arsa Payý Karþýlýðý Kat Yapýmý Ýnþaat Sözleþmesi'nin kanunda yeri olmadýðý için problemler yaþandýðýný vurguladý. Kiraz, inþaatlarýmýzýn yüzde 70-75'ini bu modele göre yapýldýðýný hatýrlattý.

Müteahhitler yorgun

Nuhoðlu Yönetim Kurulu Baþkaný Ali Nuhoðlu ise kentsel dönüþümün dönüþüme yönelik dokuza yakýn yasal düzenleme yapýlmasýna karþýlýk, bazý sýkýntýlarýn hala devam ettiðini söyledi. 500 milyar dolarlýk bir yatýrým için yola çýkýlýrken bunun planlamasýnýn iyi yapýlmasý gerektiðine dikkat çeken Nuhoðlu, "Teorik olarak baktýðýmýz zaman kentsel dönüþümde müthiþ bir noktadayýz. Kurumsal altyapýda çok ciddi mesafe kat ettik. Ama iþin planlama aþamasýnda tam anlamýyla fiyasko halindeyiz" dedi.  Ýnþaat þirketlerinin kentsel dönüþümde 0-15 yýllýk bir yatýrým yatýrým sürecinden geçtiðini anlatan Nuhoðlu, sözlerini þöyle sürdürdü:

"þu anda yorgunuz. Herkesin elinde 5-6 tane projesi var. Yatýrým halindeler, piyasa eskisi gibi canlý da deðil. Bankacýlýk sektörü pek rahat deðil. Bunlarýn hepsini topladýðýmýz zaman arz talep dengesini doðru oluþturmamýz gerekiyor. Ekonomimiz, altyapýmýz bu süreci dönüþtürmeye uygun deðil. Bu anlamda devlete büyük bir görev düþüyor."

'Müteahhit bulmakta zorlanýyoruz'

Gaziosmanpaþa Belediyesi'nin kentsel dönüþüm þirketi GOPAþ'ýn Genel Müdürü Zeyyad Gümüþ, ilçedeki kentsel dönüþüm projelerinde toplam 10 bin bina, 30 bin yeni konut yapacaklarýný müteahhit bulmakta ise zorluk yaþadýklarýný açýkladý. Kentsel dönüþüm projelerine müteahhitlerin yönlendirilmesinin önemli bir geliþme olacaðýný kaydeden Gümüþ, Emlak Konut GYO'nun artýk hasýlat paylaþým ihalelerinden vazgeçmesi gerektiðini, bu ihaleleri kentsel dönüþüm odaklý yapmasýný doðru bulduklarýný ifade etti. 

ÝTÜ Öðretim Üyesi Prof. Dr. þence Türk, kentsel dönüþümde en sýkýntýlý konunun uzlaþma süreci olduðuna dikkat çekerek "Uzlaþma süreci ne yasal olarak, ne de kavramsal olarak tanýmlanmamýþ durumda. Uzlaþmanýn ciddi bir teorik altyapýsý var. 2/3 çoðunluðu görüyoruz. En son 2/3 konusu devreye girmeli. Ben 2/3 konusunu hakkaniyetli görmüyorum" dedi.

'Kentsel dönüþüm fonu kurulmalý'

Dekar Ýnþaat Yönetim Kurulu Baþkaný Salih Kuzu, kentsel dönüþüm adýnda bir fon kurulmasý gerektiðine dikkat çekerek"Her þey kendi kaynaklarý ile oluþturmalý. þehirdeki tüm kamu arsalarýn satýþý geliri olabilir. TOKÝ ve Emlak Konut'un konut geliri olabilir ya da emlak vergilerin bir kýsmý buraya aktarabiliriz. Geçici vergisel düzenlemeler bu fona aktarabilir. Alt gelir grubundaki vatandaþlarda bu fondan kredi verilebilir, faizleri ödenebilir" dedi.

ENSPD Kurucu Ortaðý Caner Bingöl de kentsel dönüþümde bazý kamu kaynaklarýný dönüþtürerek kullanmak üzere bir fon oluþturmasý gerektiðini söyledi. Bakanlýk düzeyinde bununla ilgili üzerinde tartýþýlan bir model olduðunu anlatan Bingöl, "Belediyelerin elinde çok fazla mülk var. Tahvil ihracatý yapacaðýmýza yurt dýþýndan kaynak bulup bunlara kira ödemek ve bunlarýnda bir fon havuzunda toplandýðý bir modeli uygulamalýyýz. Toplanan paralar dönüþüme kaynak olarak aktarýlabilir" diye konuþtu.

'Sulukule maket þehir oldu'

ÝNDER Yönetim Kurulu Üyesi Kubilay Salihvatandaþ, 2005 yýlýnda Yýpranan Tarihi ve Kültürel Taþýnmaz Varlýklarýn Yenilenerek Korunmasý ve Yaþatýlarak Kullanýlmasý Kanunu'nun çýktýðý zaman Fatih Belediyesi'nde Ýmar Kurulu Baþkaný olduðunu belirterek, ilçede 3-4 yenileme alaný ilan ettiklerini söyledi. Alanlarýn bir tanesinin Sulukule olduðunu belirten Salihvatandaþ, "Sulukule, Sulukule olmadý. Sosyal alan deðiþti. þu an tam bir maket þehir görünümünde. Yaþatarak kullanacaktýk ne yazýk ki sadece kullanýyoruz. Tarihi koruyamadýk. Diðer alanlarýn projeleri halen daha devam ediyor" dedi.


Yorumlar

Top