KENTSEL DÖNÜþÜM SÜRECÝNÝN KÝRA SÖZLEþMELERÝNE ETKÝSÝ

KENTSEL DÖNÜþÜM SÜRECÝNÝN KÝRA SÖZLEþMELERÝNE ETKÝSÝ

Bilindiði gibi 6306 sayýlý Kanun'un amacý, afet riski altýndaki alanlar ile bu alanlar dýþýndaki riskli yapýlarýn bulunduðu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarýna uygun, saðlýklý ve güvenli yaþam alanlarý oluþturmak için yapýlacak iyileþtirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslarý belirlemektir. Bu kapsamda riskli yapý tespitinin kesinleþmesinin kira sözleþmesine etkilerinin neler olacaðý konusu gündeme gelmektedir.

Kanun'da riskli olduðu tespit edilen yapýlarýn, tapu kütüðünün beyanlar hanesinde belirtilmesi düzenlendiðinden kiracýnýn yapýnýn riskli olduðunu gerekli dikkat ve özeni göstererek öðrenebileceði tartýþýlabilir. Ancak kiracýdan, kira sözleþmesi yaparken tapu kayýtlarýný incelenmesi beklenmemelidir. Kira sözleþmesi gibi sürekli borç doðuran bir sözleþmede kiracý olan kiþinin kýsa bir süre içerisinde binanýn yýkýlacaðýndan haberdar edilmesi gerekir.

Kiraya veren riskli yapý kararý alýndýðýný bildiði halde taþýnmazý kiraya vermiþ ve bunu kiracýdan gizlemiþ ise bu durumda taraflarýn sözleþme koþullarýna iliþkin olan bilgileri birbirlerine doðru ve eksiksiz olarak vermeleri gerektiðinden aldatma söz konusu olur. Bu halde, riskli yapý tespiti yapýlmýþ ve yýkýlacak bir binada, kira sözleþmesi yapýlýp durumun kasten kiracýdan gizlemesi halinde, kiracý aldatma nedeniyle sözleþmenin hükümsüzlüðünü öne sürebilir ve tazminat talep edebilir.

Kira iliþkisi devam ederken riskli yapý tespiti söz konusu olduðunda kiracý ayýba karþý tekeffül hükümlerine baþvurabilecektir. Sözleþmeyi feshedebilecek veya kira bedelinin indirilmesini talep edebilecektir. Ancak ayýpsýz bir benzeri ile deðiþtirilmesini talep etme hakkýnýn kullanýlabilmesi için ayýpsýz bir benzerinin kiraya verenin elinde bulunmasý gerekmektedir. Bu durumda kiraya verenin kusurundan bahsedilemeyeceðinden, tazminat talep edilemeyecektir. Kiracýnýn bu haklarýný kullanmýþ olmasý halinde konu kiracýnýn giriþimi ile çözülmüþ olacaktýr. Ancak deðerlendirilmesi gereken, kiracýnýn bu haklarýný kullanmamasý durumunda kiracýnýn tahliyesinin nasýl gerçekleþtireceðidir.

Kanun'da kira sözleþmesine yönelik özel bir düzenleme yer almadýðýndan ve henüz bir Yargýtay Kararý da bulunmadýðýndan kira sözleþmesinin durumdan etkilenmesi genel hükümler çerçevesinde olacaktýr.

Kiralananýn risk tespitinin kesinleþmesi halinde ilk olarak imkansýzlýk hali deðerlendirilebilir. Risk tespitinin kesinleþmesinden sonra kiralananýn yýkýlmasý halinde, kiracýnýn artýk kiralanan yeri kullanmasý imkansýz hale gelecektir. Bu yýkým Kanun gereði olacaðýndan kiraya verenin kusurundan da bahsedilemeyecektir. Bu doðrultuda TBK m. 136 hükümleri uyarýnca borcun ifasý imkansýzlaþtýðýndan, kira sözleþmesinin de sona ereceði savunulabilir. Ancak Kanun'un esas amacý öngörülen sürelerde ve hýzlý bir þekilde binalarýn deprem, sel vb. afetlere karþý ya yeniden yapýlmasý ya da güçlendirilerek dayanýklý hale getirilmesidir. Her ne kadar risk tespiti ve yýkým aþamasýnda birçok idari iþlemden bahsedilse de yýkýmdan sonra riskler ortadan kalktýðýndan maliklerinin iradeleri ön plana çýkmaktadýr. Bu nedenle gerçek bir imkansýzlýktan bahsedilemeyecektir. Buna ek olarak riskli yapý tespitinin yapýlmasý ile yýkýmýn mutlaka gerçekleþmesi gerekmediði, güçlendirme seçeneðinin de var olduðu unutulmamalýdýr.

Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde kiraya verenin yeniden inþa veya imar sebebiyle tahliyesi ve yýkýmý sonrasýnda yeniden inþa edilmesi hali düzenlenmektedir. TBK m. 350 hükmünde, "Belirli süreli sözleþmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleþmelerde kiraya iliþkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak tarihinden baþlayarak bir ay içinde tahliye davasý açýlabilir" denilmektedir. 6306 sayýlý Kanun çerçevesinde ise kira süresinin sonunu beklenmesinin mümkün olmadýðý açýktýr. 6306 sayýlý Kanun'da, maliklere verilecek sýnýrlý süreler söz konusudur. Bu süreler ayný þekilde kiracýlar bakýmýndan da geçerli olacaktýr.

6306 sayýlý Kanun ve Uygulama Yönetmeliði'ne göre, riskli yapý tespitinin kesinleþmesinden sonra Ýdarece, maliklere süre verilecek eðer bu süre içerisinde yýkým malikler tarafýndan gerçekleþtirilmezse, Ýdare tarafýndan gerçekleþtirilecektir. Söz konusu süreler kiracýlar için de geçerli olduðundan kiracýnýn da riskli yapýyý tahliyeye etmeme gibi bir hakký bulunmamaktadýr. 6306 Kanun çerçevesinde kiraya verenin kusurundan bahsedilemeyeceðinden kiracýnýn tazminat talebinde bulunmasý da mümkün olmayacaktýr.

Kentsel dönüþüm süreci hýzlý bir þekilde iþleyeceðinden 6306 sayýlý Kanun bakýmýndan tahliye davasý açýlmasý zorunlu olmadýðý gibi böyle bir beklenti Kanunun ruhu ile de uyuþmayacaktýr. Bunun yerine Kanun'da ve Uygulama Yönetmeliði'nde yapýnýn tahliyesi için kiracýlara tebligat yapýlmasý düzenlenmiþtir. Ýdare tarafýndan altmýþ günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapýlarýn tahliyesi ve yýktýrýlmasý yapý maliklerinden istendikten sonra tebligat yapýlarak maliklere, kiracý veya sýnýrlý ayni hak sahibi kullananlara, riskli yapýnýn tahliyesi için bildirim yapmasý gerektiði belirtilecektir. Kanun'da kiracýlara yapýlacak bildirimden bahsedilmesi ile kentsel dönüþüm durumunda imkansýzlýk ve sözleþmenin kendiliðinden sona ermesi yerine kira sözleþmesinin bildirim yolu ile sona erdirildiði söylenebilecektir.

Kiracý idarece yapýlan tebligat ya da kiraya veren tarafýndan yapýlan bildirim sonucu kiralananýn riskli yapý olduðunu öðrendiðinde kendi isteði ile kiralananý tahliye edebilecektir. Ancak kiracý tarafýndan riskli olduðu tespit edilen kiralananýn verilen süre sonunda tahliye edilmemesi durumunda zorla tahliye de mümkün olabilecektir. Uygulama Yönetmeliði'nde riskli yapýlarýn tespitini, tahliyesini ve yýkýmýný engelleyenler hakkýnda cezai sorumluluk öngörülmüþtür. Kiracýlar bakýmýndan da ayný sorumluluk söz konusu olacaktýr.

Kanun'un 5. Maddesine dayanýlarak riskli alanlar ve rezerv yapý alanlarýndaki uygulamalarda, Kiracýya talebi halinde Ýdarece kira yardýmý yapýlabilecektir.

this article web page link

Yorumlar

Top