- 09-May?s-2024
- GİRİŞ / Kayıt Ol
- Künye
- Ä°letiÅŸim
.jpg)
EVA Gayrimenkul Deðerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazýcý, özellikle son dönemde yaygýn olarak dikkatleri çekmeye baþlayan 'konut balonu' iddialarýna karþý istatistiki veriler üzerinden tamamen farklý bir bakýþ açýsý sunuyor; "Konut balonu yok arsa balonu var."
En ciddi problemin bireylerin genel gelir artýþýnýn üzerinde seyreden konut fiyatlarý nedeniyle konut sahibi olmanýn giderek daha da zorlaþmasý olduðunu kaydeden Yazýcý, bu bakýmdan tüketicilerin haklý olduðunu, ancak enflasyona baðlý olarak yükselen maliyetler nedeniyle konut üreticilerinin de haksýz sayýlamayacaðýný ileri sürüyor.
Finansal pazarlarda "balon" tabirinin herhangi bir varlýk fiyatýnýn deðerleneceði düþüncesi ile kendi "esas" deðerinden ve maliyetinden "oldukça yüksek" bir þekilde piyasada fiyatlanmasý olarak tanýmlandýðýnýn altýný çizen Yazýcý, Türkiye'de gayrimenkulde arsa maliyetlerinin ve diðer maliyetlerin çok arttýðýný ve gayrimenkul geliþtirme þirketlerinde yaygýn kanýnýn aksine kar marjlarýnýn olabilecek en düþük sýnýrlarda seyrettiðini, bu yüzden gerçeðin bahsi geçen tanýma uymadýðýný ifade ediyor. Ayrýca yüksek maliyetler nedeniyle üreticilerin ciddi risklerle karþý karþýya olduðunu, konut üretmenin giderek daha riskli ve kaldýrýlmasý zor bir yük haline geldiðini belirtiyor.
Konut genele bakýldýðýnda dört yýlda yüzde 50 arttý
Ocak 2010 yýlýndan bu yana düzenli olarak özel bir kurumun Yeni Konut Fiyat Endeksi"ni yayýnlandýðýný, söz konusu endekste yeni konutlardaki fiyatlarýn nasýl deðiþtiðini 2010 Ocak ayýndan bu yana konuttaki farklý segmentler bazýnda ortaya konulduðunu ifade eden Yazýcý, endekse bakýldýðýnda 1+1 dairenin 2010 senesinde 100 birimken, Temmuz itibariyle bu oranýn 148 birime çýkmýþ olduðunu kaydediyor. Gerçekten de genel anlamda tüm yeni konutlar incelendiðinde, artýþýn 100 birimden 150 birime yükseldiðini söyleyen Yazýcý, sadece bu veriye bakýlarak bir konut balonundan söz edilebileceðini, ancak bunun doðru bir bakýþ açýsý da olmayacaðýný ifade ediyor.
Ayný þekilde, T.C. Merkez Bankasý Ýstatistik Genel Müdürlüðü'nün de 2010 yýlýndan bu yana tüm konut sektörünü içine alan "Konut Fiyat Endeksi" yayýnladýðýný belirten Yazýcý, bu endekse göre de 2010 yýlýnda 100 birim olan yeni konut fiyatlarýnýn 2014 yýlýnda 156,1 birime yükseldiðine dikkat çekerek, gözden kaçan asýl faktörün enflasyona baðlý olarak artan maliyetler olduðunun altýný çiziyor. Bu noktada da diðer analizlere bakýlmadan yorum yapýlmamasý gerektiðini söylüyor.
Konut fiyat artýþlarý abartýlý deðil
2010 yýlýnda 100 birim olan paranýn birleþik enflasyona göre Temmuz 2014'te deðerinin 142 birim olduðunu ifade eden Yazýcý, enflasyonun maliyete etkisi hakkýnda þunlarý söylüyor: "Paranýn zaman deðeri karþýsýndaki yýpranmasý sonucunda deðeri azalýyor, fiyatý artýyor. 100 birim olan konut fiyatýnýn enflasyona göre zaten 142 birim olmasý gerekiyor. Bu durumda konut fiyatý bir endekse göre %6, bir endekse göre yüzde 10 enflasyon üstünde deðerleniyor. Yani aslýnda yeni konutlar veya konut fiyat endeksine enflasyon uyguladýðýmýzda konut fiyatýnýn abartýldýðý kadar artmadýðýný görüyoruz. Sonuçta her yatýrým bir risk barýndýrýr, bunu da yatýrýmýn risk getirisi olarak düþünebiliriz. Yani bu durumda bütüne hitap eden bir balondan söz etmek yanlýþ. Çünkü geliþtiricilerin maliyetleri zaten yüksekken nasýl pahalýya mal edip ucuza satabilirler."
Yazýcý, TÜÝK'in "Ýnþaat Maliyet Verileri"ne göre son dört yýlda enflasyonun maliyete yansýmasýnýn yüzde 56,2 olduðuna dikkat çekiyor. 'Konut balonu' iddiasýna karþý ileri sürdüðü argümanýn son derece net ve basit olduðunu ifade eden Yazýcý, þunlarý söylüyor: "Rakamlarla konuþmak gerekli ve rakamlar ortada. Konut fiyatlarý artýyor doðru, ancak enflasyon da artýyor. Ýnþaat maliyetleri enflasyondan da fazla artýyor ve bu artýþ konut fiyatý artýþýný da geçiyor. Rakamlarýn artýþý neredeyse birbirine denk. Bunun üstüne bir de arsa maliyetlerindeki artýþý koyarsak sektörden bir balon çýkmýyor, aksine düþen kar marjlarý nedeniyle sektör kendi yükünü taþýyor diyebiliriz."
Arsa maliyeti hesaba katýlmýyor
Tartýþmanýn bir de arsa boyutu olduðunu ifade eden Yazýcý, konut fiyatýnda aslýnda en önemli maliyet unsuru olan arsa maliyetinin belirtmiþ olduðu hesaplara hiç katýlmamýþ olduðunu, halbuki arsa maliyetinin de arttýðýnýn altýný çiziyor. Arsa deðerlerinin artýþý açýsýndan resmi bir ölçümleme yöntemi olmadýðýnýn altýný çizen Yazýcý, EVA Gayrimenkul Deðerleme olarak arsa maliyetlerinde yaþanan geliþmeleri bazý bölgeler bazýnda özellikle takip ettiklerini ve ölçümleme çalýþmalarý olduðunu belirtiyor. Yazýcý ayrýca, bu açýdan bakýldýðýnda özellikle bazý bölgelerde bir "arsa balonundan" bahsetmek mümkün olabilir diye de ilave ediyor.
Eriþilebilir konut üretmek gitgide zorlaþýyor
Gözlerden kaçan bir unsur olarak KDV maliyetlerinin de hesaba katýlmadýðýný ifade eden Yazýcý, inþaat sektörünün önümüzdeki dönemine iliþkin karamsar bir tablo çizerek þunlarý söylüyor: "Hali hazýrda mevcut ruhsatlar kullanýldýðýndan henüz yeni KDV maliyetli konut satýþý hayatýmýza tam anlamý ile girmedi. Bütün bunlarý üstü üste koyduðumuzda ortaya çýkan tabloda inþaat sektörünün kendi maliyet yükünü taþýdýðýný görüyoruz. Bu açýdan bakýldýðýnda eriþilebilir konut üretmek ülkemizde ne yazýk ki gittikçe zorlaþýyor. "
Yazýcý, geliþmiþ ülkelerde konut fiyatý/konut kirasý dengesinin orantýsýz artmasý veya konut fiyatýnýn/hane halký gelirine oranýnýn düzgün seyretmemesine bakýlarak analiz edilen konut balonunun, her iki analiz yönteminde de henüz ülkemizde balon verisi göstermediðinin altýný çiziyor. Yazýcý, artýk "eriþilebilir segmentte" konut üretmenin bu maliyetlerle mümkün olmadýðýný, o nedenle yüksek segmentte konut üretilmeye sistemin kendisini zorunlu olarak yönelttiðini belirtiyor.
Sektörde kar marjlarý eskisi gibi deðil
Günümüzde artýk inþaat sektöründe yüksek karlarýn olmadýðýný kaydeden Yazýcý, kar marjlarýnýn yüzde 10-15 seviyelerine inmiþ durumda olduðunu ve daha da inecek gibi göründüðünü belirtiyor. Yazýcý bu yüzden Türkiye'de konut üretmenin gittikçe daha riskli ve maliyetlerden ötürü kaldýrýlmasý güç bir yük haline gelmeye baþladýðýný vurguluyor. Yazýcý, kar marjlarýnýn hala eskisi gibi olduðunu düþünerek büyük bir hevesle gayrimenkul sektörüne giren yeni oyuncularý bu anlamda büyük bir tehlikenin beklediðini ifade ediyor.
Doðru kararlar için gayrimenkul okuryazarlýðý çok önemli
Yaþanan tüm bu problemlerin adýnýn 'konut balonu' olmadýðýnýn, asýl sorunun gayrimenkul okuryazarlýðý eksikliðinden kaynaklandýðýnýn altýný çizen Yazýcý, bu sebeple ülke çapýnda bir gayrimenkul okuryazarlýðý hareketine baþlanmasýnýn önemine deðiniyor. Bu hareketin hem ülke ekonomisine, hem de bireysel ekonomiye katký saðlayacaðýný belirten Yazýcý, týpký finansal okuryazarlýkta olduðu gibi bunda da hükümetin görevlendirmesi ile kamu kuruluþlarý önderliðinde, özel sektörce desteklenen bir eylem planý olarak projelendirilebileceðini söylüyor.
.jpg "AFET DÝRENÇLÝ ÞEHÝRLER ÝÇÝN SÜRDÜRÜLEBÝLÝR BÝR ÇEVRE POLÝTÝKASI ÞART!")
Yorumlar