Kentsel Dönüþüm ve Hukuk Platformu Baþkaný Prof. Dr. Gürsel Öngören önümüzdeki üç ayda kentsel dönüþüm doðru planlanýrsa beþ yýlda kentsel dönüþümün ülke gündeminden kalkabileceðini söyledi.
Kentsel dönüþümde mevzuat dahil iþlemeyen ve engelleyici durumlarý bildiklerini dile getiren Prof. Dr. Gürsel Öngören, “Dönüþümün önündeki engellerin kaldýrýlmasý üç ay sürer. Türkiye dönüþüm için gerekli finans meselesini de özel sektördeki mali ve insan kaynaklarýyla çözecek potansiyele sahip, üstelik yeni yapýlacak binalarýn yeþil bina özelliðine sahip olmasý ile yapýlan masraf 30 yýlda ülke ekonomisine geri döndürülür” dedi.
17 Aðustos Marmara Depreminin 24. yýlýnda ülkemizde depremlerde canýný kaybedenlere rahmet ve yakýnlarýna sabýr dileyen Kentsel Dönüþüm ve Hukuk Platformu Baþkaný Prof. Dr. Gürsel Öngören; yeni Çevre, Þehircilik ve Ýklim Deðiþikliði Bakaný Mehmet Özhaseki’nin hem belediyecilik geçmiþi hem de daha önceki bakanlýk döneminde yaptýðý çalýþmalar sebebiyle; 6 Þubat depreminde hasarlý olan 800 bin civarýndaki konutun yenilenmesi ve 1,5 milyonu Ýstanbul’da olan 5 milyon depreme dayanýksýz konutun saðlam konutlara dönüþtürülmesi için gerekli bilgi birikimine sahip olduðunu vurgulayarak, önümüzdeki üç ayda þekillenecek olan kentsel dönüþüm planlarýnýn doðru yapýlmasý halinde 5 yýlda kentsel dönüþümün ülke gündeminden kalkacaðýný söyledi. Prof. Dr. Öngören, üstelik yeni yapýlan konutlarýn, enerji kullanýmý ve su tasarrufu olanaðýna sahip yeþil binalar olarak imal edilmesi halinde harcanan yüzlerce milyon dolarýn uzun vadede ülke ekonomisine geri döneceðini kaydetti.
DÖNÜÞÜMDE SÝSTEM DEÐÝÞÝYOR
Prof. Dr. Gürsel Öngören kentsel dönüþümdeki temel sorunlarý çözme amacýyla önümüzdeki üç ay içinde yeni kentsel dönüþüm planlarýna dahil edilmesi için önerilerini þu þekilde sýraladý:
- Kentsel dönüþümde yapýlacak yeni binanýn özellikleri konusunda daire sahiplerinin uzlaþabilmiþ olmasý için kanunda gereken arsa payý sahibi oranýný 2/3 çoðunluktan yani %67’den , %51’e indirmek ile bina içindeki uzlaþma sürecinin kýsalmasý mümkündür.
- Kanundaki, uzlaþmayan veya anlaþmaya karþý çýkan azýnlýk daire sahiplerinin hisselerinin satýþý uygulamasý kaldýrýlýrsa, öncelikle bu satýþlardan kaynaklanan 6 aylýk zaman kaybý ortadan kalkacaktýr. Öte yandan muhalif daire sahiplerinin de dairelerinin, %51’ýn anlaþtýðý proje doðrultusunda yeni yapýda yapýlmasý ile onlarýn da mülkiyet hakký korunmuþ olacak ve o binada oturmaya devam edeceklerdir. Azýnlýk mülk sahiplerinin yeni bina yapýmý veya daire paylaþýmýndan bir zararlarý olduysa, özel bir idari komisyon ya da hýzlý bir yargýlama sistemi ile en geç iki yýlda bu zararlarýn tazmin edilmesi maðduriyeti önleyecektir.
- Kentsel dönüþümde en önemli sorun, hangi binalarýn riskli olup olmadýðýnýn tespitidir. Ýlçe belediyelerinin kendi beldesindeki riskli binalarý 3 ay içinde tespit etme zorunluluðu getirilmelidir. Bu kapsamda Kanundaki riskli olarak tespit edilen binalarda 90 günlük binayý boþaltma zorunluluðunu da 2 yýla çýkarmak yararlý olacak, bu sürede dönüþüm için gereken hazýrlýklar yapýlacaktýr.
- Þehirlerimizin bu derece kötü görünmesinin, kötü ve çürük yapýlaþmanýn, bazý merkezlerdeki ekonomik ve güvenlik çöküntüsünün sebebi, belediyelerce imar planlarýnýn kötü yapýlmasý veya doðru yapýlanlarýn da uygulanmamasýdýr. Bu nedenle Devletçe ilk yapmasý gereken, tüm ilçelerde bir bütünlük içinde illerdeki üniversite hocalarýndan da destek alarak imar planlarýnýn üç boyutlu teknikle 6 ay içinde yenilenmesidir.
- Kentsel dönüþümde yeni yapým maliyetinin yarýsýnýn hibe kalanýnýn kredi ile karþýlandýðý “Yarýsý Bizden” kampanyasýnýn, TOKÝ tarafýndan deðil, kat maliklerinin seçtiði özel sektör müteahhitleri ile yürütülmesi zaman kazandýracaktýr. Zira TOKÝ’nin deprem bölgesi konutlarý ile uðraþýrken diðer yanda yýlda 200 bin konutun olduðu 20 bin binanýn yapýmý için tüm Türkiye’de 20 bin yetkili görevlendirmesi ve bu yetkililer aracýlýðýyla apartmanlarda uzlaþý saðlamasý olanaksýzdýr. Þu an bina maliklerinin kendi aralarýnda ve müteahhitle anlaþmak üzere olduðu pek çok projede, bu kampanya ile TOKÝ’ye baþvurulmuþ ve süreç durmuþtur. Bu kapsamda TOKÝ topladýðý baþvurularý özel sektör müteahhitlerine yönlendirmesi süreci kýsaltýr. TOKÝ uzlaþýlan projedeki maliyet denetimi ve finansman aktarýmý için maliklerle müteahhit arasýnda bir hakem, kolaylaþtýrýcý olmalýdýr.
- Riskli alanlar ve rezerv alanlar belirlenmiþ ve belirlenmektedir. Bu ilçelerdeki imar planlarý hemen yenilenmeli, kentsel dönüþüm nedeniyle evlerinden çýkanlar için mesleki STK’larýn önerileri doðrultusunda buralara kýsa sürede bitecek tipte, prefabrik veya çelik sistemli konutlar yaptýrmaya baþlanmalý, bu konutlar dönüþüm için kullanýlmalý, arsasý Devlette tutularak üst hakký kullanýmý kapsamýnda tahsis edilmelidir. Kentsel dönüþüm iþi bitince bu konutlarýn dar gelirliler için ucuz kiralanabilir konutlar olarak belediyelere devredilmesi yararlý olacaktýr.
- Bakanlýk yerine belediyeler; yerinde dönüþüm ve rezerv alana aktarým konusunda kentsel dönüþüm proje alanlarýnda uzlaþma bürolarý koyup, Bakanlýk denetiminde ve yönlendirmesinde uzlaþma ortamýný saðlamalýdýr. Bunun için belediyelere uygulayacaklarý modeller için rehberler ve tip sözleþmeler bakanlýkça hazýrlanmalýdýr.
- Her ilde bir ‘Kentsel Dönüþüm Fonu’ kurulmalýdýr. Kentsel dönüþüm esnasýndaki gelir getirici dönüþümlerden elde edilen kaynaklar, vatandaþa verilecek deprem konutlarý karþýlýðý alýnacak merkezdeki arsalar ve arsa paylarý, devletten, müteahhitten tazminat haklarý, konut deðiþtirmeden kaynaklanan vatandaþýn ödemeleri bu fona aktarýlarak hibe ve krediler her il bazýnda bir bütçe doðrultusunda yönetilmelidir. Bakanlýktaki Kentsel Dönüþüm Özel Hesabý ise il fonlarýnýn üzerinde ülkesel bir fon þeklinde il fonlarýna destek olarak çalýþtýrýlmalýdýr.
- Tüm arsa ve konut deðerlemeleri ve vatandaþ ile mutabakatlar lisanslý deðerleme kuruluþlarýnýn belirlediði deðerler üzerinden yapýlmalýdýr.
- Özellikle iþin hibe kýsmýndaki geliri yaratmak için; tapu devrindeki alýcý ve satýcýnýn ödediði %4 harç bedeli, her konut satýþýnda lisanslý deðerleme kuruluþlarýna deðerleme yaptýrýlarak hesaplanmalýdýr. Böylece yýllýk harç geliri en az dörde katlanacaktýr.
- Devletin boþ arsalarý asla satýlmamalýdýr. Devletin mülkiyetindeki henüz tapu çýkarýlmamýþ yerleþim yerlerine yakýn daðlar, makilik alanlar imar planlamasý yapýlarak konut arsasý haline getirilmelidir. Bu arsalar kat karþýlýðý olarak özel sektörle birlikte yeni konut imalatý için kullanýlmalýdýr. Bu kapsamda mülkiyet devri yerine 49 yýllýk üst hakký kullanýmý getirilmelidir. Bu yolla ülkemizdeki konut açýðý da kýsa sürede ortadan kaldýrýlýr.
- Ülkemizde özellikle merkezlerde kamu idarelerinin elindeki arsalar ve kentsel dönüþüm vasýtasýyla boþa çýkacak kýymetli arsalarda önce kamu tarafýndan en deðerli kullanýma yönelik projeler yapýlmalý, bu projeler yerli ve yabancý yatýrýmcýlarla birlikte deðerlendirilmelidir. Bu kapsamda her yýl 30 milyar dolar Devletin gelir saðlayýp, kentsel dönüþüm fonlarýna aktarýmý, deprem konutlarýnýn ve kentsel dönüþümün finansman ihtiyacýnýn önemli bir kýsmýnýn karþýlanmasý mümkündür.
- Deprem için yapýlacak konutlar ve kentsel dönüþüm için yapýlacakj binalar yeþil bina niteliðinde, su tüketimini geri dönüþtüren, enerji verimliliði maksimize edilmiþ ve bina çatý ve cephelerinde solar sistemle enerji üreten binalar olmalýdýr. Sayýn Özhasehinin özel önem verdiði yeþil binalar kendisine harcanan parayý yaklaþýk 30 yýlda amorti etmekte ve Çevre açýsýndan da karbon çýkýþýný azaltmaktadýr. Böylece Çevre, Þehircilik ve Ýklim Deðiþikliði Bakanlýðý bir taþla iki kuþ vurmuþ olacaktýr. Deprem konutlarýna harcanacak 100 milyar ve kentsel dönüþüme harcanacak 400 milyar dolar ülke ekonomisine 30 yýlda dönerken, bir yandan da iklim deðiþikliði, çevre kirlenmesi önlenmiþ olacaktýr.
- Ülkedeki en önemli sorun olan hukuk güvenliði ve yargý reformu yapýlýrsa her yýl 25 milyar dolar ilave yabancý sermaye ülkeye gelir. Ýlaveten kamu kesimindeki kaynak israfý önlenirse, liyakatli kiþiler göreve getirilirse kamunun harcamalarýnda en az 40-50 milyar dolar yýllýk tasarruf saðlanabilir.
Kentsel Dönüþüm ve Hukuk Platformu Baþkaný Prof. Dr. Gürsel Öngören; yukarýdaki öneriler ve Sayýn Bakan’ýn tespitleri ýþýðýnda Çevre, Þehircilik ve Ýklim Deðiþikliði Bakanlýðý’nýn yeni bir yaklaþýmla, önümüzdeki üç ay içinde kentsel dönüþümü yeniden planlamasýyla, kentsel dönüþümün asýl taraflarý olan vatandaþ, müteahhit ve belediyelerin 5 yýl içinde kentsel dönüþümü sona erdirebileceklerini, kentsel dönüþüm ve deprem konutlarýnýn yapýmý için gereken mali kaynaðýn ise yeþil bina yapýmý ve özel sektördeki konunun uzmaný olan kiþilerin Bakanlýk çalýþmalarýna katkýsý ile kolayca saðlanabileceðine dikkat çekti.
Yorumlar