'2023 YILI KONUT PİYASASI GENEL DEĞERLENDİRMESİ'

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2023 yılı konut piyasasının genel değerlendirmesini yaparak, 2024 yılı için öngörülerde bulundu.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bundan birkaç yıl önce Türkiye'de barınma sorunu olacağını söylediklerini belirterek, “2021’den bu yana Gayrimenkul de fiyatlar yukarı doğru gidiyordu ve 2023 ilk çeyreğinde de bu devam etti. Müteahhitler satarken, mal sahipleri yüksek fiyatlardan yabancılara kiralarken çok memnundu, derken denkleme enflasyon canavarı katıldı ve işler hızla tersine döndü. “Şimdi devlet anlık önlemler almaya çalışıyor, fiyat artışları duruldu, hatta bir miktar geriliyor ama halen sorunların kökeni çözülemedi. Önce hastalığın doğru teşhis edilmesi gerekli ki tedavi edilebilsin. Bugün geldiğimiz durumda mal sahibi olmak da dert kiracı olmakta dert. Yeni yılımız 2024’de bu sorun değişmeyecek ve barınma sorunu devam edecek gibi duruyor. Artan faiz oranları ve kredi olanaklarının sınırlandırılması gayrimenkul alım satımını azalttı. Bu fren ile piyasa bir süre sakin kaldı kalmaya da devam edecek gibi duruyor, enflasyonun gerilemesi için gereken de bu.” dedi.

Yazıcı şöyle devam etti:

Ülkemizde kurumsal konut yatırımı anlayışı geliştirilmeli

Acı bir gerçek var ev almak artık yatırım olmaktan çıktı, alınabiliyorsa artık sadece barınma amaçlı ev alınmalı. Gayrimenkulde yatırım ancak dükkan, arsa gibi mülkler için söz konusu olmalı. Yatırım için ev almak demek ülkenin tüm tasarrufunu buna

yatırması demek oluyor. Gayrimenkulde sağlıklı büyüme için özellikle konut geliştirmede ülkemizde kurumsal konut yatırımı anlayışı geliştirilmeli, özendirilmeli, mevcut fonlar daha aktif olmalı. Ama söylemesi kolay olsa da kira- yatırım-maliyet matematiği tutmuyor, o zaman nasıl olacak? Kurumsal konut üreticiliği özendirilmeli, bu yatırımcılar öyle teşvik edilmeli ki gayrimenkulleri satmayıp kiraya vererek konut sorununa destek olacak matematiği yakalayabilsinler. Bunun içinde sermayesi olan yatırımcı gerekiyor. Maalesef şu anda bu durumdan oldukça uzaktayız.

Türkiyeʼde 2022 başından bu yana iki senede satıştaki mülk stoku toplamda %21 arttı

2024 senesine girdiğimiz bugünlerde gayrimenkul sektöründe ne kadar satışta mülk var inceliyoruz, bakalım neler tespit ediyoruz: Satıştaki konut sayısı 500 binler civarında, milyonları konuşmuyoruz. Üretim hala yeterince cazip değil, orta ve uzun vadede barınma sorun olmaya devam edecek durumda. Öte yandan 2022 başından bu yana iki senede Türkiyeʼdeki satıştaki mülk stokunun toplamda %21 arttığını görüyoruz. Kiralıklarda ise aynı dönemde stok artış rakamı %60ʼa çıkıyor. Stok dinamikleri deprem ve arkasındaki 2-3 ay çok değişse de, sonrası bir raya oturdu. Üç büyük şehri incelediğimizde ise son 2 yılda kiralık stok birikmesinde en büyük travmayı yaşayan ilin %29 ‘a yakın bir artış rakamı ile Ankara olduğunu görüyoruz. Son bir seneyi izlediğimizde benzer dinamikler görüyoruz.

Gayrimenkulün orta, kısa, uzun vadeli birtakım çözümlere ihtiyacı var

2024 yılı kiracılar açısından da zorlu geçecek. Ev sahibi ile mal sahibi arasında değişiklikler yapılmazsa maalesef problemler görmeye devam edeceğiz. Devlet “arabulucu çözsün” dedi ama arabulucunun elinde sihirli değnek yok, dolayısıyla sorunları öteliyoruz, sorunları çözmüyoruz. Basit bir örnek neden taraflar önce değerleme raporu alıp sonra arabulucuya gelmek zorunda bırakılmıyorlar, uzlaşma için zemini hazır masaya oturamıyorlar, bu sayede arabuluculuğun başarısı artar yargının yükü azalır. Gayrimenkulün orta, kısa, uzun vadeli birtakım çözümlere ihtiyacı var ve şu anda maalesef bunu yapamıyoruz. Hukuk mahkemelerinin yükünün ciddi bir kısmı bugün artık kira davalarından oluşuyor, çok aylar sonraya Ankaraʼdan İstanbulʼa gelen kamu kurumlarının taşınmasının bu durumda etkisi olabileceğini düşünüyoruz. İzmirʻin her şeye rağmen satılıklarda yılın başından sonuna stok artış hızı %12ʼlerde kalmış durumda. Türkiye genelinde İşyerleri dinamiğinde ise 2023 başı ve sonu arasında satışta da kiralıkta da birikme yok gibi, önceki yıla benzer rakamlar süregeliyor.

2023 yılında Türkiye genelinde satılık konut stokunda %5-7 artış var

Rakamları son bir yıla bakarak analiz edince de şunları görüyoruz: Satılıklarda Türkiye genelinde %5-7 artış var. Ankara en fazla artış olan şehir %10ʼla sıranın başını çekiyor. Kiralıklarda ülke genelinde stok artışı %53 gibi duruyor. İlk sırayı %58 stok artışı ile İstanbul alıyor; bunu %50 rakamı ile İzmir, %42 gibi bir seviye ile de Ankara izliyor.

2023 yılında 1 milyon 225 bin konut satışı gerçekleşti

TÜİK en son Aralık ayı konut satış verilerini açıkladı. Bu veri ile birlikte 2023 yılını toplam 1 milyon 225 bin konut satışı ile kapattık. 2022 yılı toplam satış rakamı 1 milyon 485 bin konut satışını yakalayamadık. Buna sevinmeliyiz, çünkü fiyatların rasyonel seviyelere düşmesi en azından gerilemesi için bu gerekli. Bu yazıyı yazdığımızda Merkez bankası konut fiyat endeksi en son Kasım ayı artışlarını açıklamıştı. Bu verilere göre ülkemiz genelinde Kasımʼdan Kasımʼa bir senelik artış %82,8 olarak gerçekleşti.

Birçok AVM borçlarını ödeyemediği için bankalara geçti

Ama yıllık bazda baktığımız son 12 ayın en düşük artışını Kasım ayında gördük. Muhtemelen Aralık ayı onlardan da düşük gelecek. Özetle artış devam ediyor ama artış hızı yavaşladı. Alışveriş merkezlerinde kiralama rakamlarının TLʼye dönmesi başka bir sorun oldu. Ülkemizdeki en büyük yabancı AVM yatırımcılarından biri mülklerini sattı, alan yatırımcı da çok geçmeden konkordato ilan etti. Diğer AVM yatırımcıları ise hızla satarak gitmeye çalışıyor, kapanan açılamıyor. Alışveriş merkezi sektörü için maalesef sona ulaşıyoruz, oralarda artık ciddi düzenleme hatta tedaviye ihtiyaç var yoksa bu sektör için de başka sıkıntılar gelecek. Birçok AVM borçlarını ödeyemediği için bankalara geçti.

Deprem, ülkede güneyden kuzeye, doğudan batıya göçü hareketlendirdi

Yabancı ülke vatandaşlarının mülk alımları ülkemizin dinamiklerini ciddi şekilde sarstı. Vatandaşlık için alınan mülklerin sayısı toplam mülklerin içinde tahminen %25’i geçmese de, diğer amaçlarla satın alma ve kiralama talepleri, birçok şehri etkilese de yabancı talebine bağlı artan kira fiyatları özellikle Antalya ili veya Alanya ilçesi gibi bazı

şehirlerde barınma travması yarattı. Şubat ayındaki Deprem, ülkede güneyden kuzeye, doğudan batıya göçü hareketlendirdi. Yaşadığımız deprem felaketi orada olmayanları dahi derinden etkiledi. Demografimizi değiştiren bu afet farkındalığımızı geç de olsa arttırdı, kentsel dönüşümü tekrar hızlıca gündeme getirdi, ama bu konuda da yeterince hızlı olamadık. İstekler olanaklarla sınırlı kaldı.

Ortak akıl için çalışmalıyız

Sonuçta 2024 yepyeni bir yıl, yapılacak çok şey var, gayrimenkulde sorunları doğru tespit edersek çarelerini de bulabiliriz. Ancak bunun için rant için değil doğru olan için

çalışılması ve kısa vadede bize sorun olsa bile uzun vadede çoğunluğun iyiliğini sağlayan yöntemlerin geliştirilmesi gerekli. Tüm gayrimenkul branşlarını birbirinden ayırıp hepsine ayrı ayrı teşhis ve tedavi uygulanması gerekiyor. Ortak akıl için çalışmalıyız, hadi gayrimenkulcüler çalışmaya, yapacak çok işimiz var.

Konut Kredilerinde Ödemeler

Konut Satışları Rakamlarına Genel Bakış

Şu anda 1 Milyon TL bir konut Kredisi alırsanız bunun için 120 ay boyunca ayda 30 bin TL ödemek gerekiyor. Aylık faiz seviyeleri % 2,79 başlayarak yukarı seyrediyor. Bir kıyaslama yapmak gerekirse bu rakam aylık %1,29’larda iken aylık ödemeler 16 bin TL seviyelerinde oluyordu.